Die steuerliche Optimierung von Immobilieninvestitionen beginnt nicht erst mit der Vermietung, sondern bereits vor dem Gang zum Notar. Mit den richtigen Strategien können Vermieter ihre Steuerlast erheblich reduzieren – das neue Wachstumschancengesetz 2024 eröffnet dabei zusätzliche Möglichkeiten mit degressiven Abschreibungen von bis zu 10% jährlich. Dieser Leitfaden zeigt systematisch alle relevanten Optimierungsmöglichkeiten von der Kaufvorbereitung bis zur laufenden Vermietung.
Steueroptimierung beginnt vor dem Kaufvertrag
Der richtige Zeitpunkt macht den Unterschied
Die entscheidenden Weichen für die Steueroptimierung werden 6 Monate vor dem Kauf gestellt. In dieser Phase sollten Käufer einen auf Immobilien spezialisierten Steuerberater einschalten und die grundlegende Strategie festlegen: Privatvermögen oder Gesellschaftsstruktur? Neubau mit erhöhten Abschreibungen oder Bestandsimmobilie? Die Wahl hat erhebliche steuerliche Konsequenzen.
3 Monate vor dem Kauf folgt die konkrete Vorbereitung: Ein unabhängiges Gutachten zur Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude sollte beauftragt werden. Diese Investition von etwa 2.000 Euro kann sich durch höhere Abschreibungen schnell amortisieren. Parallel dazu muss die Finanzierungsstruktur optimiert werden – bei gemischter Nutzung sind getrennte Darlehen für vermietete und selbstgenutzte Anteile zwingend erforderlich.
Die gesetzlich vorgeschriebene 14-tägige Prüfungsfrist zwischen Vertragsentwurf und Notartermin bietet das letzte Zeitfenster für Optimierungen. In dieser Phase müssen alle steuerrelevanten Vereinbarungen in den Kaufvertrag eingearbeitet werden, insbesondere die Kaufpreisaufteilung und die separate Bewertung von beweglichen Gegenständen wie Einbauküchen oder Möbeln.
Notarkosten strategisch nutzen
Die Notarkosten betragen durchschnittlich 1,12 bis 1,3 Prozent des Kaufpreises und setzen sich aus Notargebühren (etwa 0,8%) und Grundbuchkosten (etwa 0,4%) zusammen. Bei einer 400.000-Euro-Immobilie fallen somit etwa 4.578 Euro an. Standardmäßig trägt der Käufer diese Kosten, doch hier liegt Optimierungspotenzial.
Für Vermieter sind Notarkosten als Anschaffungsnebenkosten vollständig steuerlich absetzbar. Sie können entweder sofort als Werbungskosten geltend gemacht oder über die Abschreibungsdauer verteilt werden. Eine interessante Alternative: Der Verkäufer übernimmt die Notarkosten bei entsprechender Erhöhung des Kaufpreises. Dies kann beiden Seiten steuerliche Vorteile bringen – der Verkäufer mindert seinen Veräußerungsgewinn, der Käufer erhöht seine Abschreibungsbasis.
Wichtig ist die separate Rechnungsstellung für verschiedene Leistungen. Unnötige Extras wie das Notaranderkonto (zusätzlich etwa 250 Euro bei 450.000 Euro Kaufpreis) sollten vermieden werden. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und nicht verhandelbar – der Spielraum liegt in der geschickten Strukturierung.
Kaufpreisaufteilung als Steuerhebel
Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen nicht abschreibbarem Grund und Boden sowie dem abschreibbaren Gebäude ist einer der wichtigsten Steuerhebel beim Immobilienkauf. Während vor 2009 häufig eine Aufteilung von 80% Gebäude und 20% Boden akzeptiert wurde, kehrt sich dieses Verhältnis heute oft um – zum Nachteil der Käufer.
Das Bundesfinanzministerium stellt seit Januar 2025 ein neues Excel-Tool zur Verfügung, das die Finanzverwaltung als Ausgangspunkt nutzt. Dieses Tool ist jedoch nicht bindend. Vermieter können durch ein professionelles Gutachten eine günstigere Aufteilung erreichen. Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro macht der Unterschied zwischen 20% und 40% Gebäudeanteil jährlich 2.400 Euro zusätzliche Abschreibung aus – bei einem Steuersatz von 42% sind das über 1.000 Euro Steuerersparnis pro Jahr.
Die optimale Strategie sieht eine Priorisierung nach Abschreibungsdauer vor: Bewegliche Gegenstände wie Küchen (10 Jahre) und Möbel (8-13 Jahre) sollten separat ausgewiesen werden, gefolgt vom Gebäude (33-50 Jahre). Der nicht abschreibbare Grundstücksanteil sollte minimiert werden. Laut BFH-Urteil (IX R 12/14) müssen Finanzämter vertragliche Vereinbarungen akzeptieren, solange sie nicht mehr als 30% von Marktwerten abweichen.
Restnutzungsdauer optimal gestalten
Die Restnutzungsdauer bestimmt den jährlichen Abschreibungssatz. Standardmäßig gilt für Gebäude nach 1924 eine Nutzungsdauer von 50 Jahren (2% AfA), für Neubauten ab 2023 sind es 33,3 Jahre (3% AfA). Durch ein Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer können diese Sätze erhöht werden.
Das BMF fordert seit Februar 2023 ein Gutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nach DIN EN ISO/IEC 17024. Die Kosten von etwa 2.000 Euro plus Mehrwertsteuer rentieren sich besonders bei älteren Gebäuden in Hochpreislagen. Das Gutachten muss technischen Verschleiß, wirtschaftliche Überalterung und rechtliche Beschränkungen berücksichtigen.
Für Neubauten eröffnet das Wachstumschancengesetz 2024 revolutionäre Möglichkeiten: Die degressive AfA erlaubt 5% Abschreibung im ersten Jahr und 5% vom Restwert in Folgejahren. Kombiniert mit der Sonder-AfA nach §7b EStG (weitere 5% jährlich für vier Jahre) sind bei EH40/QNG-Standard bis zu 10% Abschreibung im ersten Jahr möglich – allerdings begrenzt auf Baukosten von maximal 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Laufende Steueroptimierung als Vermieter
Abschreibungsmöglichkeiten voll ausschöpfen
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) bildet das Rückgrat der steuerlichen Optimierung. Seit dem 28. März 2024 können Vermieter zwischen linearer und degressiver Abschreibung wählen. Die degressive AfA mit 5% jährlich gilt für Bauvorhaben zwischen Oktober 2023 und September 2029 und kennt keine Baukostenobergrenze.
Für denkmalgeschützte Immobilien gelten Sonderregeln: 9% der Sanierungskosten in den ersten sieben Jahren, dann 7% für weitere vier Jahre. Diese erhöhte Abschreibung macht Denkmalimmobilien trotz höherer Auflagen steuerlich attraktiv. Die Modernisierungskosten müssen dabei klar von Erhaltungsaufwand getrennt werden – nur erstere profitieren von der Sonder-AfA.
Ein praktisches Beispiel verdeutlicht den Vorteil: Bei einem Neubau für 500.000 Euro beträgt die lineare AfA 15.000 Euro jährlich. Mit degressiver AfA sind es im ersten Jahr 25.000 Euro, im zweiten 23.750 Euro. Der Wechsel zur linearen AfA ist jederzeit möglich, wenn diese günstiger wird.
Werbungskosten systematisch erfassen
Als Werbungskosten sind alle Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung absetzbar. Die Liste ist umfangreich: Darlehenszinsen (vollständig absetzbar), Hausverwaltungsgebühren, Versicherungsprämien, nicht umlagefähige Nebenkosten, Maklergebühren bei Neuvermietung, Rechts- und Steuerberatungskosten, Mitgliedsbeiträge in Vermieterverbänden.
Besonders die Fahrtkosten werden oft vergessen: 30 Cent pro Kilometer zur Immobilie, ab dem 21. Kilometer sogar 38 Cent. Ein digitales Fahrtenbuch oder eine App zur automatischen Erfassung vermeidet Diskussionen mit dem Finanzamt. Auch Kleinbeträge summieren sich: Büromaterial, Porto, Telefonkosten – alles zählt.
Die Abgrenzung zwischen sofort absetzbaren Erhaltungsaufwendungen und zu aktivierenden Herstellungskostenist entscheidend. Die 15%-Grenze innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung ist dabei die kritische Schwelle. Wer diese überschreitet, muss alle Renovierungskosten über die Nutzungsdauer abschreiben. Clevere Vermieter planen größere Projekte zeitlich gestaffelt.
Möblierte versus unmöblierte Vermietung
Die möblierte Vermietung bietet erhebliche Steuervorteile: Möbel und Einrichtungsgegenstände bis 800 Euro netto (952 Euro brutto) sind sofort vollständig absetzbar. Teurere Gegenstände werden über ihre Nutzungsdauer abgeschrieben – typischerweise 10 Jahre für Möbel. Der Möblierungszuschlag unterliegt zudem nicht der Mietpreisbremse.
Allerdings drohen Fallstricke bei der Umsatzsteuer: Kurzzeitvermietungen unter sechs Monaten unterliegen der Umsatzsteuer von 7%. Bei Langzeitvermietung über sechs Monate bleibt die Vermietung umsatzsteuerfrei. Vorsicht bei hotelähnlichen Leistungen wie Reinigung oder Frühstück – diese können zur Gewerblichkeit und damit zur Gewerbesteuerpflicht führen.
Die optimale Strategie: Möblierte Langzeitvermietung ohne zusätzliche Services. So profitieren Vermieter von höheren Mieten, schnelleren Abschreibungen und bleiben im privilegierten Bereich der privaten Vermögensverwaltung.
Die Ehegattenschaukel als Optimierungsinstrument
Die Ehegattenschaukel nutzt Steuersatzunterschiede zwischen Ehepartnern. Statt gemeinsamen Eigentums besitzt jeder Partner einzelne Immobilien. Der Gutverdiener mit bis zu 42% Steuersatz kann Darlehenszinsen voll absetzen, während Zinserträge beim anderen Partner nur mit 25% Abgeltungsteuer belastet werden.
Die Gestaltung erfordert echte Darlehensverträge mit marktüblichen Konditionen und nachweisbaren Zahlungsströmen. Das Finanzamt prüft genau: Scheingeschäfte werden rückwirkend aufgehoben. Die Strategie lohnt sich besonders bei Einkommensunterschieden über 20.000 Euro jährlich und sollte nur mit professioneller Beratung umgesetzt werden.
Private Eigentümer: Begrenzte aber wertvolle Möglichkeiten
Das neue Homeoffice-Pauschale nutzen
Selbstnutzer haben deutlich weniger Steuervorteile als Vermieter, aber die Homeoffice-Pauschale wurde 2023 erheblich verbessert: 6 Euro täglich (statt 5 Euro), maximal 1.260 Euro jährlich (statt 600 Euro) für bis zu 210 Arbeitstage. Der große Vorteil: Kein separates Arbeitszimmer erforderlich – die Küchenecke oder der Wohnzimmertisch reichen aus.
Zusätzlich können Handwerkerleistungen mit 20% der Arbeitskosten direkt von der Steuerschuld abgezogen werden – maximal 1.200 Euro jährlich. Wichtig: Nur Arbeits-, nicht Materialkosten zählen, und die Bezahlung muss per Überweisung erfolgen. Die gleiche Regelung gilt für haushaltsnahe Dienstleistungen mit einem Höchstbetrag von 4.000 Euro.
Energetische Sanierung als Steuersparmodell
Der §35c EStG ermöglicht bei selbstgenutzten Immobilien eine Steuerermäßigung von 20% der Sanierungskosten, verteilt über drei Jahre – maximal 40.000 Euro. Voraussetzung: Die Immobilie ist mindestens 10 Jahre alt. Förderfähig sind Wärmedämmung, Fensteraustausch, Heizungserneuerung und Lüftungsanlagen.
Die technischen Anforderungen entsprechen den KfW-Standards. Wichtige Entscheidung: Entweder Steuerermäßigung oder KfW-Förderung – beides geht nicht. Die Steuerermäßigung ist oft vorteilhafter, da keine Kreditaufnahme erforderlich ist und die Abwicklung einfacher erfolgt.
Weitere Kniffe und aktuelle Strategien 2024/2025
Gesellschaftsstrukturen für Großinvestoren
Ab einem Immobilienportfolio von 500.000 Euro kann eine Immobilien-GmbH sinnvoll sein. Der Körperschaftsteuersatz von 15,83% (inklusive Solidaritätszuschlag) liegt deutlich unter dem Spitzensteuersatz von 47,48%. Bei reiner Vermietung eigener Immobilien greift die erweiterte Kürzung – keine Gewerbesteuer fällt an.
Der Share Deal ermöglicht nahezu steuerfreie Veräußerungen: Beim Verkauf von GmbH-Anteilen über eine Holding-Struktur fallen durch das Schachtelprivileg nur 1,54% Steuern an. Aber Vorsicht: Schon Fotovoltaikanlagen können die Privilegierung gefährden. Die jährlichen Kosten von etwa 3.000 Euro für Buchhaltung und Jahresabschluss müssen einkalkuliert werden.
Timing-Strategien bei der Renovation
Die 15%-Falle in den ersten drei Jahren nach Kauf erfordert sorgfältige Planung. Wer diese Grenze überschreitet, muss alle Renovierungskosten aktivieren und über Jahrzehnte abschreiben. Clevere Investoren staffeln große Projekte: Jahr 1 Dach, Jahr 4 Fassade, Jahr 7 Heizung. So bleiben alle Ausgaben sofort absetzbar.
Bei Verkaufsabsichten ist die 10-Jahres-Spekulationsfrist entscheidend. Sie beginnt mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Ausnahme: Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den zwei Vorjahren. Ererbte Immobilien übernehmen die Frist des Erblassers – ein oft übersehener Vorteil.
Aktuelle Gesetzesänderungen 2024/2025
Das Wachstumschancengesetz 2024 brachte die größte Verbesserung seit Jahren: Die degressive AfA für Neubauten zwischen Oktober 2023 und September 2029. Thüringen senkte als erstes Bundesland die Grunderwerbsteuer von 6,5% auf 5,0% – ein Signal für mögliche weitere Senkungen.
Die Erbschaftsteuerreform erhöhte den Freibetrag für Bestattungskosten von 10.300 auf 15.000 Euro. Bei vermieteten Immobilien sind Steuerstundungen bis zu 10 Jahren möglich – wichtig für Erben, die die Immobilie nicht verkaufen wollen.
Praktischer Ablaufplan: Der Weg zur optimalen Steuergestaltung
Chronologie für Immobilienkäufer
6 Monate vor Kauf: Steuerberater einschalten, Grundsatzentscheidungen treffen (privat/gewerblich, Neubau/Bestand), Finanzierung strukturieren
3 Monate vor Kauf: Unabhängige Bewertung beauftragen, Kaufpreisaufteilung vorbereiten, steueroptimale Finanzierung arrangieren
Bei Vertragsverhandlung: Kaufpreisaufteilung vertraglich fixieren, bewegliche Gegenstände separat ausweisen, Notarkostenregelung optimieren
Nach Kauf – Jahr 1: Buchführung etablieren, beim Finanzamt anmelden, Abschreibungen berechnen, erste Steuererklärung vorbereiten
Laufend jährlich: Belege sammeln (Januar-März), Steuererklärung erstellen (April-Juli), Optimierungen für Folgejahr planen (September-Dezember)
Die ultimative Checkliste für Vermieter
Dokumentation:
- [ ] Notarieller Kaufvertrag mit Preisaufteilung
- [ ] Alle Kaufnebenkosten-Belege
- [ ] Mietverträge und Änderungen
- [ ] Monatliche Kontoauszüge (separates Vermietungskonto!)
- [ ] Fahrtenbuch für Objektbesuche
- [ ] Handwerkerrechnungen mit Arbeitskostenausweis
Steuerliche Pflichten:
- [ ] Anlage V zur Einkommensteuererklärung
- [ ] Grundsteuer vierteljährlich (15.2., 15.5., 15.8., 15.11.)
- [ ] Abgabefrist Steuererklärung: 31.7. (ohne Berater) oder 28.2. des übernächsten Jahres (mit Berater)
Optimierungspotenziale prüfen:
- [ ] Jährliche Marktmietenanalyse (66%-Grenze beachten)
- [ ] Renovierungsplanung (15%-Grenze beachten)
- [ ] Möblierungsoptionen bewerten
- [ ] Gesellschaftsform ab 500.000 Euro Portfolio prüfen
Häufige Fehler und ihre Vermeidung
Fehler 1: Notartermin ohne Kaufpreisaufteilung Lösung: Immer vorher Gutachten erstellen lassen
Fehler 2: Barzahlungen an Handwerker Lösung: Ausschließlich Überweisungen, Rechnungen mit Arbeitskostenausweis
Fehler 3: Vermischung privater und betrieblicher Ausgaben Lösung: Separates Konto vom ersten Tag an
Fehler 4: Versäumte Abgabefristen Lösung: Digitaler Kalender mit Erinnerungen 3 Monate vorher
Fehler 5: Unterschätzung kleiner Ausgaben Lösung: App-basierte Belegerfassung, monatliche Buchführung
Fazit: Systematik führt zum Erfolg
Die Steueroptimierung bei Immobilien erfordert systematische Planung vom ersten Tag an. Die wichtigsten Hebel liegen in der Kaufvorbereitung: optimale Preisaufteilung, durchdachte Finanzierung und professionelle Dokumentation. Mit den neuen degressiven Abschreibungen seit 2024 können Bauherren in den ersten Jahren bis zu 10% der Kosten steuerlich geltend machen.
Für laufende Vermietungen gilt: Jeder Euro zählt. Die konsequente Erfassung aller Werbungskosten, die geschickte Timing-Strategie bei Renovierungen und die Nutzung von Gestaltungsspielräumen wie der möblierten Vermietung schaffen erhebliche Steuervorteile. Private Selbstnutzer haben weniger Möglichkeiten, können aber durch Homeoffice-Pauschale, Handwerkerleistungen und energetische Sanierung ebenfalls profitieren.
Der Schlüssel zum Erfolg liegt in der professionellen Begleitung bei komplexen Sachverhalten und der disziplinierten Umsetzung der Optimierungsstrategien. Mit diesem Leitfaden haben Immobilienbesitzer das Rüstzeug, ihre Steuerlast legal und nachhaltig zu minimieren.
