Mieteinnahmen sind eine tolle Möglichkeit, passives Einkommen zu generieren – doch das Finanzamt hält auch die Hand auf. Die entscheidende Frage ist: Wie viel bleibt Dir nach Steuern wirklich übrig?
Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab:
- Dein persönlicher Steuersatz
- Absetzbare Kosten wie Zinsen, Abschreibungen & Reparaturen
- Besondere steuerliche Regelungen für Vermieter
Damit Du nicht lange rechnen musst, haben wir einen Mieteinnahmen versteuern Rechner entwickelt. Gib einfach Deine Daten ein und finde in Sekunden heraus, wie hoch Deine Steuerlast ausfällt – inklusive aller Abzüge und Optimierungsmöglichkeiten.
Mieteinnahmen versteuern Rechner: So berechnest du deine Steuerlast einfach online
Nachdem du nun weißt, welche Steuern auf Mieteinnahmen anfallen und welche Kosten du absetzen kannst, stellt sich die Frage: Wie berechnest du deine tatsächliche Steuerlast schnell und unkompliziert?
Hier kommt unser Mieteinnahmen versteuern Rechner ins Spiel. Anstatt mühsam einzelne Werte zusammenzurechnen, kannst du einfach deine Mieteinnahmen, deine Werbungskosten und deinen persönlichen Steuersatz eingeben – der Rechner erledigt den Rest für dich.
So nutzt du den Rechner Schritt für Schritt
- Mieteinnahmen eingeben: Trage ein, wie viel Miete du jährlich erhältst. Falls du mehrere Objekte vermietest, addiere alle Mieteinnahmen zusammen.
- Absetzbare Kosten erfassen: Gib alle Kosten an, die du von deinen Einnahmen abziehen kannst, etwa Zinsen, Abschreibung (AfA), Reparaturen oder Verwaltungskosten.
- Steuersatz festlegen: Dein persönlicher Einkommensteuersatz hängt von deinem Gesamteinkommen ab. Falls du ihn nicht genau kennst, kannst du dich an deiner letzten Steuererklärung orientieren.
- Berechnung starten: Mit einem Klick auf „Berechnen“ erhältst du sofort eine Übersicht über deine steuerpflichtigen Einkünfte, deine Steuerlast und dein Netto-Ergebnis nach Abzug aller Kosten und Steuern.
Mieteinnahmen versteuern Rechner
Absetzbare Werbungskosten
Hinweis: Diese Berechnungen sind eine Orientierungshilfe und ersetzen keine steuerliche oder finanzielle Beratung.
Warum unser Rechner dir Arbeit abnimmt
Mit unserem Mieteinnahmen versteuern Rechner bekommst du eine schnelle und präzise Einschätzung, wie viel von deinen Mieteinnahmen tatsächlich bei dir bleibt. Das erspart dir nicht nur Zeit, sondern hilft dir auch, rechtzeitig steuerliche Optimierungsmöglichkeiten zu erkennen.
Steuern auf Mieteinnahmen: Welche Abgaben fallen an?
Wenn du Mieteinnahmen hast, möchte das Finanzamt seinen Anteil. Doch welche Steuern fallen genau an, und wie hoch ist die Belastung?
1. Einkommenssteuer
Mieteinnahmen gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit deinem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert. Dieser liegt je nach Gesamteinkommen zwischen 0 und 45 Prozent.
Beispiel: Wenn du mit deinem Hauptjob bereits 50.000 Euro im Jahr verdienst und zusätzlich 10.000 Euro Mieteinnahmen hast, werden diese mit deinem regulären Steuersatz besteuert, zum Beispiel mit 42 Prozent.
2. Solidaritätszuschlag
Falls dein zu versteuerndes Einkommen über der Freigrenze von 66.761 Euro (Stand 2024) liegt, wird zusätzlich ein Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Einkommensteuer fällig.
3. Kirchensteuer
Falls du Mitglied einer Kirche bist, fällt Kirchensteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland 8 oder 9 Prozent der Einkommensteuer.
4. Gewerbesteuer (nur in Ausnahmefällen)
In der Regel unterliegen private Vermieter nicht der Gewerbesteuer. Diese fällt nur an, wenn du als gewerblicher Vermieter auftrittst, beispielsweise durch Kurzzeitvermietung im großen Stil oder durch den Betrieb einer gewerblichen Ferienwohnung.
Mieteinnahmen versteuern: Welche Kosten kannst du abziehen?
Die gute Nachricht ist: Du musst nicht den vollen Betrag deiner Mieteinnahmen versteuern. Das Finanzamt erlaubt es dir, verschiedene Kosten abzusetzen, wodurch sich dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Steuerlast reduziert. Doch welche Ausgaben kannst du geltend machen, und wie wirken sie sich auf deine Steuer aus?
Abschreibung (AfA) – Wertverlust steuerlich nutzen
Einer der wichtigsten steuerlichen Vorteile für Vermieter ist die Abschreibung für Abnutzung (AfA). Da Gebäude mit der Zeit an Wert verlieren, darfst du diese Abnutzung steuerlich berücksichtigen. Bei Wohnimmobilien kannst du in der Regel zwei Prozent des Gebäudewerts pro Jahr abschreiben, bei Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden, sind es sogar 2,5 Prozent.
Entscheidend ist hierbei, dass sich die Abschreibung nur auf den Gebäudewert, nicht auf den Grundstückswert bezieht. Das bedeutet, dass du bei einer Immobilie, die für 300.000 Euro gekauft wurde und bei der das Finanzamt 80 Prozent als Gebäudeanteil anerkennt, jährlich 4.800 Euro als Abschreibung ansetzen kannst.
Zinsen für Kredite – Finanzierungskosten absetzen
Hast du für den Kauf deiner Immobilie einen Kredit aufgenommen, kannst du die dafür anfallenden Zinsen vollständig als Werbungskosten absetzen. Dies ist besonders vorteilhaft in den ersten Jahren der Finanzierung, da hier der Zinsanteil meist höher ist als die Tilgung.
Ein Beispiel: Wenn du für dein vermietetes Objekt einen Kredit von 250.000 Euro aufgenommen hast und die jährlichen Zinsen bei drei Prozent liegen, kannst du 7.500 Euro direkt von deinen Mieteinnahmen abziehen.
Reparatur- und Instandhaltungskosten – Werterhalt steuerlich nutzen
Regelmäßige Reparaturen und Instandhaltungen sind unvermeidlich, aber steuerlich gesehen ein Vorteil. Alle Ausgaben, die der Werterhaltung dienen – also beispielsweise das Streichen von Wänden, die Erneuerung der Heizung oder kleinere Modernisierungsmaßnahmen –, kannst du als sofort abzugsfähige Werbungskosten ansetzen.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Während normale Reparaturen sofort steuerlich geltend gemacht werden können, müssen größere Maßnahmen, die eine grundlegende Verbesserung darstellen, über die Jahre abgeschrieben werden. Ein neues Dach oder eine Kernsanierung zählen zu den Herstellungskosten und müssen in der Regel über mehrere Jahrzehnte verteilt werden.
Verwaltungskosten – Alle Ausgaben rund um die Vermietung berücksichtigen
Auch Kosten für die Verwaltung der Immobilie sind absetzbar. Dazu gehören die Gebühren für eine Hausverwaltung, Kosten für einen Steuerberater oder Aufwendungen für die Mietersuche, etwa Anzeigen oder Maklerprovisionen.
Wenn du eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft besitzt, fallen oft zusätzliche Verwaltungskosten an, die du ebenfalls steuerlich geltend machen kannst.
Nebenkosten, die du als Vermieter trägst
Einige Nebenkosten kannst du auf den Mieter umlegen, andere musst du selbst tragen. Letztere kannst du als Werbungskosten ansetzen. Dazu gehören beispielsweise nicht umlegbare Versicherungen, Grundsteuer oder Kosten für Leerstand.
Fahrtkosten zur Immobilie – Auch kleine Beträge summieren sich
Fährst du regelmäßig zu deiner vermieteten Immobilie, kannst du auch diese Kosten steuerlich ansetzen. Dabei gilt die übliche Kilometerpauschale, die aktuell bei 30 Cent pro Kilometer liegt.
Beispielrechnung: So funktioniert die Besteuerung von Mieteinnahmen
Um die Auswirkungen der Steuer auf deine Mieteinnahmen greifbarer zu machen, schauen wir uns ein konkretes Rechenbeispiel an. Dabei gehen wir von einer vermieteten Eigentumswohnung aus, die monatlich 1.200 Euro Kaltmiete einbringt.
1. Brutto-Mieteinnahmen pro Jahr
Wenn du die Wohnung zwölf Monate durchgehend vermietest, ergeben sich folgende Einnahmen:
- 1.200 Euro x 12 Monate = 14.400 Euro jährliche Mieteinnahmen
Doch das ist nur die Ausgangszahl. Entscheidend ist, was nach Abzug der Werbungskosten übrig bleibt.
2. Absetzbare Kosten
Nehmen wir an, dass du folgende laufende Kosten für die Immobilie hast:
- Zinsen für den Immobilienkredit: 5.000 Euro
- Abschreibung (AfA, 2 % des Gebäudewerts von 200.000 Euro): 4.000 Euro
- Reparaturen und Instandhaltung: 1.500 Euro
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Steuerberater): 800 Euro
- Sonstige nicht umlegbare Nebenkosten: 600 Euro
Gesamte Werbungskosten: 5.000 + 4.000 + 1.500 + 800 + 600 = 11.900 Euro
3. Zu versteuerndes Einkommen
Von den ursprünglichen Mieteinnahmen in Höhe von 14.400 Euro bleiben nach Abzug der Kosten noch 2.500 Euro als zu versteuerndes Einkommen übrig:
- 14.400 Euro – 11.900 Euro = 2.500 Euro steuerpflichtige Mieteinnahmen
4. Steuerlast berechnen
Jetzt kommt es auf deinen individuellen Steuersatz an. Gehen wir in diesem Beispiel von 35 % Einkommensteuer aus:
- 2.500 Euro x 35 % = 875 Euro Steuerlast
Zusätzlich kann noch der Solidaritätszuschlag (5,5 % der Einkommensteuer) anfallen, was in diesem Fall 48,13 Euro wären. Falls du kirchensteuerpflichtig bist, kämen weitere 7 bis 9 Prozent der Einkommensteuer hinzu.
5. Was bleibt netto übrig?
Nach Abzug der Steuern bleibt dir von den 2.500 Euro steuerpflichtigem Einkommen folgendes übrig:
- 2.500 Euro – 875 Euro – 48,13 Euro = 1.576,87 Euro
Das bedeutet, dass du von den ursprünglichen 14.400 Euro Mieteinnahmen nach Abzug aller Kosten und Steuern etwa 1.577 Euro als echten Gewinn behältst.
