Mieteinnahmen sind eine tolle Möglichkeit, passives Einkommen zu generieren – doch das Finanzamt hält auch die Hand auf. Die entscheidende Frage ist: Wie viel bleibt Dir nach Steuern wirklich übrig?
Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab:
- Dein persönlicher Steuersatz
- Absetzbare Kosten wie Zinsen, Abschreibungen & Reparaturen
- Besondere steuerliche Regelungen für Vermieter
Damit Du nicht lange rechnen musst, haben wir einen Mieteinnahmen versteuern Rechner entwickelt. Gib einfach Deine Daten ein und finde in Sekunden heraus, wie hoch Deine Steuerlast ausfällt – inklusive aller Abzüge und Optimierungsmöglichkeiten.
Oft steuerlich absetzbar* und schnell amortisiert – für nachhaltigen Profit mit klarem Mehrwert!
Mieteinnahmen versteuern Rechner: So berechnest du deine Steuerlast einfach online
Nachdem du nun weißt, welche Steuern auf Mieteinnahmen anfallen und welche Kosten du absetzen kannst, stellt sich die Frage: Wie berechnest du deine tatsächliche Steuerlast schnell und unkompliziert?
Hier kommt unser Mieteinnahmen versteuern Rechner Pro ins Spiel. Anstatt mühsam einzelne Werte zusammenzurechnen, bietet dir unser Tool eine vollständige Analyse deiner Vermietungssituation – für eine oder mehrere Immobilien gleichzeitig.
Mieteinnahmen Steuerrechner Pro
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So nutzt du den erweiterten Mieteinnahmen Rechner Schritt für Schritt
1. Persönliche Daten eingeben:
- Trage dein Jahreseinkommen (ohne Mieteinnahmen) ein
- Wähle deinen Familienstand – der Rechner ermittelt automatisch deinen Steuersatz
- Gib an, ob du kirchensteuerpflichtig bist
2. Immobilien hinzufügen:
- Füge beliebig viele Immobilien hinzu
- Erfasse für jede Immobilie die monatliche Kaltmiete
- Berücksichtige Leerstandszeiten durch die Angabe der vermieteten Monate
3. Erweiterte Berechnung nutzen:
- Klicke auf “Erweiterte Berechnung” für detaillierte Kostenerfassung
- Gib Kaufpreis, Grundstücksanteil und Baujahr für die automatische AfA-Berechnung ein
- Erfasse alle Werbungskosten einzeln: Kreditzinsen, Reparaturen, Hausverwaltung, Versicherungen, Grundsteuer und mehr
4. Ergebnisse analysieren:
- Erhalte eine visuelle Aufbereitung deiner Einnahmen-Ausgaben-Struktur
- Sieh auf einen Blick deine Netto-Rendite und effektive Steuerlast
- Nutze die 10-Jahres-Prognose für deine Finanzplanung
- Erhalte personalisierte Optimierungstipps basierend auf deinen Daten
Hinweis: Diese Berechnungen sind eine Orientierungshilfe und ersetzen keine steuerliche oder finanzielle Beratung. Ebenfalls speichern wir keinerlei Daten!
Warum unser Mieteinnahmen Rechner dir Arbeit abnimmt
Mit unserem Mieteinnahmen versteuern Rechner bekommst du eine schnelle und präzise Einschätzung, wie viel von deinen Mieteinnahmen tatsächlich bei dir bleibt. Das erspart dir nicht nur Zeit, sondern hilft dir auch, rechtzeitig steuerliche Optimierungsmöglichkeiten zu erkennen.
Muss man Mieteinnahmen versteuern? Die klare Antwort
Ja, Mieteinnahmen muss man versteuern – sie gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und unterliegen der Einkommensteuer. Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Liegt dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung nach Abzug aller Werbungskosten unter dem Grundfreibetrag (2024: 11.604 Euro für Ledige), fällt keine Einkommensteuer an.
Die Frage “muss man Mieteinnahmen versteuern” stellt sich oft bei Kleinvermietern mit nur einer Wohnung. Die Antwort: Auch kleine Mieteinnahmen müssen in der Steuererklärung angegeben werden – aber durch geschickte Nutzung der Werbungskosten lässt sich die Steuerlast oft erheblich reduzieren oder sogar auf null bringen.
Steuern auf Mieteinnahmen: Welche Abgaben fallen an?
Wenn du Mieteinnahmen hast, möchte das Finanzamt seinen Anteil. Doch welche Steuern fallen genau an, und wie hoch ist die Belastung?
1. Einkommenssteuer
Mieteinnahmen gelten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden mit deinem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuert. Dieser liegt je nach Gesamteinkommen zwischen 0 und 45 Prozent.
Beispiel: Wenn du mit deinem Hauptjob bereits 50.000 Euro im Jahr verdienst und zusätzlich 10.000 Euro Mieteinnahmen hast, werden diese mit deinem regulären Steuersatz besteuert, zum Beispiel mit 42 Prozent.
2. Solidaritätszuschlag
Falls dein zu versteuerndes Einkommen über der Freigrenze von 66.761 Euro (Stand 2024) liegt, wird zusätzlich ein Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent auf die Einkommensteuer fällig.
3. Kirchensteuer
Falls du Mitglied einer Kirche bist, fällt Kirchensteuer an. Diese beträgt je nach Bundesland 8 oder 9 Prozent der Einkommensteuer.
4. Gewerbesteuer (nur in Ausnahmefällen)
In der Regel unterliegen private Vermieter nicht der Gewerbesteuer. Diese fällt nur an, wenn du als gewerblicher Vermieter auftrittst, beispielsweise durch Kurzzeitvermietung im großen Stil oder durch den Betrieb einer gewerblichen Ferienwohnung.
Mieteinnahmen versteuern: Welche Kosten kannst du abziehen?
Die gute Nachricht ist: Du musst nicht den vollen Betrag deiner Mieteinnahmen versteuern. Das Finanzamt erlaubt es dir, verschiedene Kosten abzusetzen, wodurch sich dein zu versteuerndes Einkommen und damit deine Steuerlast reduziert. Doch welche Ausgaben kannst du geltend machen, und wie wirken sie sich auf deine Steuer aus?
Abschreibung (AfA) – Wertverlust steuerlich nutzen
Einer der wichtigsten steuerlichen Vorteile für Vermieter ist die Abschreibung für Abnutzung (AfA). Da Gebäude mit der Zeit an Wert verlieren, darfst du diese Abnutzung steuerlich berücksichtigen. Bei Wohnimmobilien kannst du in der Regel zwei Prozent des Gebäudewerts pro Jahr abschreiben, bei Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden, sind es sogar 2,5 Prozent.
Entscheidend ist hierbei, dass sich die Abschreibung nur auf den Gebäudewert, nicht auf den Grundstückswert bezieht. Das bedeutet, dass du bei einer Immobilie, die für 300.000 Euro gekauft wurde und bei der das Finanzamt 80 Prozent als Gebäudeanteil anerkennt, jährlich 4.800 Euro als Abschreibung ansetzen kannst.
Zinsen für Kredite – Finanzierungskosten absetzen
Hast du für den Kauf deiner Immobilie einen Kredit aufgenommen, kannst du die dafür anfallenden Zinsen vollständig als Werbungskosten absetzen. Dies ist besonders vorteilhaft in den ersten Jahren der Finanzierung, da hier der Zinsanteil meist höher ist als die Tilgung.
Ein Beispiel: Wenn du für dein vermietetes Objekt einen Kredit von 250.000 Euro aufgenommen hast und die jährlichen Zinsen bei drei Prozent liegen, kannst du 7.500 Euro direkt von deinen Mieteinnahmen abziehen.
Reparatur- und Instandhaltungskosten – Werterhalt steuerlich nutzen
Regelmäßige Reparaturen und Instandhaltungen sind unvermeidlich, aber steuerlich gesehen ein Vorteil. Alle Ausgaben, die der Werterhaltung dienen – also beispielsweise das Streichen von Wänden, die Erneuerung der Heizung oder kleinere Modernisierungsmaßnahmen –, kannst du als sofort abzugsfähige Werbungskosten ansetzen.
Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten. Während normale Reparaturen sofort steuerlich geltend gemacht werden können, müssen größere Maßnahmen, die eine grundlegende Verbesserung darstellen, über die Jahre abgeschrieben werden. Ein neues Dach oder eine Kernsanierung zählen zu den Herstellungskosten und müssen in der Regel über mehrere Jahrzehnte verteilt werden.
Verwaltungskosten – Alle Ausgaben rund um die Vermietung berücksichtigen
Auch Kosten für die Verwaltung der Immobilie sind absetzbar. Dazu gehören die Gebühren für eine Hausverwaltung, Kosten für einen Steuerberater oder Aufwendungen für die Mietersuche, etwa Anzeigen oder Maklerprovisionen.
Wenn du eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft besitzt, fallen oft zusätzliche Verwaltungskosten an, die du ebenfalls steuerlich geltend machen kannst.
Nebenkosten, die du als Vermieter trägst
Einige Nebenkosten kannst du auf den Mieter umlegen, andere musst du selbst tragen. Letztere kannst du als Werbungskosten ansetzen. Dazu gehören beispielsweise nicht umlegbare Versicherungen, Grundsteuer oder Kosten für Leerstand.
Fahrtkosten zur Immobilie – Auch kleine Beträge summieren sich
Fährst du regelmäßig zu deiner vermieteten Immobilie, kannst du auch diese Kosten steuerlich ansetzen. Dabei gilt die übliche Kilometerpauschale, die aktuell bei 30 Cent pro Kilometer liegt.
Beispielrechnungen: So unterschiedlich wirkt sich die Steuer aus
Um die Auswirkungen der Steuer auf deine Mieteinnahmen greifbarer zu machen, schauen wir uns drei verschiedene Szenarien an:
Beispiel 1: Kleine Einliegerwohnung – 10.000 Euro Mieteinnahmen versteuern
Ausgangssituation: Du vermietest eine Einliegerwohnung für 833 Euro monatlich.
- Jährliche Mieteinnahmen: 10.000 Euro
- Werbungskosten:
- Kreditzinsen: 2.500 Euro
- AfA (2% von 150.000 Euro Gebäudewert): 3.000 Euro
- Reparaturen und Instandhaltung: 800 Euro
- Verwaltung und Sonstiges: 700 Euro
- Summe Werbungskosten: 7.000 Euro
Zu versteuerndes Einkommen: 10.000 – 7.000 = 3.000 Euro
Bei einem Steuersatz von 30%: 900 Euro Steuerlast
💡 Tipp: Bei kleineren Vermietungen lohnt es sich besonders, alle Werbungskosten penibel zu erfassen. Schon wenige hundert Euro zusätzliche Kosten können die Steuerlast spürbar senken.
Beispiel 2: Eigentumswohnung – 15.000 Euro Mieteinnahmen versteuern
Ausgangssituation: Moderne 3-Zimmer-Wohnung für 1.250 Euro monatlich.
- Jährliche Mieteinnahmen: 15.000 Euro
- Werbungskosten:
- Kreditzinsen: 4.200 Euro
- AfA (2% von 220.000 Euro Gebäudewert): 4.400 Euro
- Reparaturen und Modernisierung: 1.800 Euro
- Hausverwaltung: 1.200 Euro
- Grundsteuer und Versicherungen: 900 Euro
- Summe Werbungskosten: 12.500 Euro
Zu versteuerndes Einkommen: 15.000 – 12.500 = 2.500 Euro
Bei einem Steuersatz von 35%: 875 Euro Steuerlast
💡 Hinweis: Trotz höherer Mieteinnahmen fällt die Steuerlast durch die optimale Nutzung der Werbungskosten moderat aus. Die Rendite bleibt attraktiv.
Beispiel 3: Mehrfamilienhaus-Anteil – 20.000 Euro Mieteinnahmen versteuern
Ausgangssituation: Zwei Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus.
- Jährliche Mieteinnahmen: 20.000 Euro
- Werbungskosten:
- Kreditzinsen: 6.500 Euro
- AfA (2% von 300.000 Euro Gebäudewert): 6.000 Euro
- Reparaturen und Instandhaltung: 2.500 Euro
- Hausverwaltung: 1.600 Euro
- Versicherungen und Nebenkosten: 1.400 Euro
- Ein Monat Leerstand: -1.667 Euro Mietausfall
- Summe Werbungskosten: 18.000 Euro
Zu versteuerndes Einkommen: 20.000 – 18.000 = 2.000 Euro
Bei einem Steuersatz von 42% (Spitzenverdiener): 840 Euro Steuerlast
⚠️ Wichtiger Hinweis: Selbst bei 20.000 Euro Mieteinnahmen bleibt durch geschickte Kostenoptimierung nur ein kleiner Teil zu versteuern. Aber Vorsicht: Das Finanzamt prüft bei hohen Werbungskosten genauer – eine saubere Dokumentation ist Pflicht!
Profi-Tipps: So holst du noch mehr aus deiner Immobilie raus
1. Kaufpreisaufteilung optimieren – Der Schlüssel zur höheren AfA
Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grundstück und Gebäude ist entscheidend für deine Steuerbelastung. Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden – je höher dieser ausfällt, desto mehr kannst du jährlich von der Steuer absetzen.
Unser Tipp: Nutze das BMF-Arbeitshilfe-Tool oder beauftrage ein Gutachten zur Kaufpreisaufteilung. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kann der Unterschied zwischen 70% und 85% Gebäudeanteil ganze 1.200 Euro mehr AfA pro Jahr bedeuten!
2. Restnutzungsdauer verlängern – Mehr Jahre, mehr Abschreibung
Bei älteren Immobilien kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten wahre Wunder bewirken. Statt der pauschalen 50 Jahre kannst du mit einem Gutachten oft 60, 70 oder sogar 80 Jahre Restnutzungsdauer nachweisen. Das verlängert deinen Abschreibungszeitraum erheblich und sichert dir über Jahrzehnte steuerliche Vorteile.
Praxis-Beispiel: Bei einer Immobilie von 1960 würde die Restnutzungsdauer ohne Gutachten 2035 enden. Mit Gutachten kannst du oft bis 2070 oder länger abschreiben!
3. Steuern sparen mit System – Die besten Strategien für Vermieter
Willst du deine Steuerlast nachhaltig optimieren? In unserem ausführlichen Guide Steuern sparen mit Immobilien zeigen wir dir:
- Wie du die 15%-Grenze bei Renovierungskosten clever nutzt
- Wann sich eine GmbH für deine Immobilien lohnt
- Wie du mit dem richtigen Timing bei Reparaturen tausende Euro sparst
- Welche Sonderabschreibungen du kennen solltest
4. Der richtige Zeitpunkt für Investitionen
Goldene Regel: Große Ausgaben in Jahren mit hohen Einnahmen tätigen! Planst du eine neue Heizung für 15.000 Euro? Lege sie in ein Jahr mit hohen Mieteinnahmen oder wenn dein Gehalt durch Bonus besonders hoch ist. So maximierst du den Steuerspareffekt.
Fazit: Mit dem richtigen Rechner zur optimalen Steuerplanung
Die Beispiele zeigen: Egal ob du 10.000, 15.000 oder 20.000 Euro Mieteinnahmen versteuern musst – mit der richtigen Strategie und unserem Mieteinnahmen versteuern Rechner behältst du den Überblick und optimierst deine Steuerlast legal und effektiv.
Nutze jetzt unseren erweiterten Rechner und:
- Berechne deine individuelle Situation mit mehreren Immobilien
- Erhalte konkrete Optimierungstipps basierend auf deinen Daten
- Plane mit der 10-Jahres-Prognose voraus
- Erkenne sofort, wo du Steuern sparen kannst
Hinweis: Diese Berechnungen sind eine Orientierungshilfe und ersetzen keine steuerliche oder finanzielle Beratung. Bei komplexen Sachverhalten empfehlen wir die Konsultation eines Steuerberaters. Teile dieses Inhalts wurden mit Hilfe von KI erstellt und von unserer Redaktion geprüft.
