Wenn Du als Vermieter erfolgreich sein möchtest, ist es entscheidend, Deine Mieteinnahmen genau zu berechnen. Nur so kannst Du sicherstellen, dass Deine Immobilie wirklich profitabel ist und sich langfristig rentiert. Viele Vermieter machen den Fehler, nur die Monatsmiete im Blick zu haben – dabei spielen viele weitere Faktoren eine Rolle.
Mit einer präzisen Berechnung kannst Du:
- Deine tatsächlichen Einnahmen verstehen (Brutto vs. Netto)
- Kosten & Abzüge realistisch einplanen (Verwaltung, Instandhaltung, Leerstand)
- Mietstrategien vergleichen (Indexmiete, Kurzzeitvermietung, Monteurswohnung)
- Optimierungspotenziale aufdecken, um Deine Rendite zu maximieren
Mieteinnahmen Rechner – online
Mieteinnahmen berechnen
Hinweis: Diese Berechnungen sind eine Orientierungshilfe und ersetzen keine steuerliche oder finanzielle Beratung.
Was sind Mieteinnahmen?
Wenn Du eine Immobilie vermietest, generierst Du regelmäßig Mieteinnahmen. Diese Einnahmen sind die Grundlage für Deine Rendite als Vermieter. Doch nicht jede Mieteinnahme landet am Ende als Gewinn auf Deinem Konto – es gibt einige wichtige Unterscheidungen, die Du beachten solltest.
Brutto- vs. Netto-Mieteinnahmen
Brutto-Mieteinnahmen: Brutto-Mieteinnahmen sind die Gesamteinnahmen, die Du durch die Vermietung erhältst – ohne jegliche Abzüge. Die Rechnung ist hier einfach:
Brutto-Mieteinnahmen = Monatsmiete × 12 (bei ganzjähriger Vermietung)
Beispiel: Falls Du eine Wohnung für 1.200 € pro Monat vermietest, hast Du 14.400 € brutto pro Jahr.
Netto-Mieteinnahmen: Die Netto-Mieteinnahmen sind das, was am Ende übrig bleibt – nach Abzug aller Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung oder Steuern. Das bedeutet, die Netto-Mieteinnahmen sind der Betrag, mit dem Du tatsächlich kalkulieren solltest.
Netto-Mieteinnahmen = Brutto-Mieteinnahmen – alle Kosten
Typische Kosten, die Deine Netto-Mieteinnahmen reduzieren:
- Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Mietersuche, Buchhaltung)
- Instandhaltungsrücklagen (Reparaturen, Modernisierungen)
- Leerstandskosten (Monate ohne Mieter)
- Steuern (Einkommensteuer auf Mieteinnahmen)
Beispiel: Wenn Du aus den 14.400 € Brutto-Mieteinnahmen noch 20 % für Verwaltung, Instandhaltung und Leerstandskosten abziehst, bleiben Dir nur 11.520 € Netto-Mieteinnahmen pro Jahr.
Warum Du mehr als nur die Monatsmiete beachten musst
Viele Vermieter schauen nur auf die Monatsmiete und denken, dass dies ihr tatsächlicher Gewinn ist. Doch in der Realität gibt es viele unsichtbare Kosten, die Du einplanen musst. Wenn Du diese nicht berücksichtigst, kann es passieren, dass Deine Immobilie weniger rentabel ist als gedacht – oder sogar ein Verlustgeschäft wird.
Ein häufiger Rechenfehler ist, dass Mieteinnahmen mit Gewinn gleichgesetzt werden, ohne Kosten für Instandhaltungen oder Leerstand zu berücksichtigen. Ohne eine genaue Kalkulation kann es passieren, dass eine Immobilie mehr kostet als sie einbringt.
Mieteinnahmen-Rechner: Welche Werte sind wichtig?
Um wirklich zu verstehen, wie viel von Deinen Mieteinnahmen übrig bleibt, solltest Du Dir einige Kernwerte genau ansehen:
- Monatsmiete – Wie viel verlangst Du pro Monat?
- Anzahl der Einheiten – Falls Du mehrere Wohnungen besitzt
- Leerstandsquote – Wie hoch ist das Risiko für unvermietete Zeiten?
- Verwaltungskosten – Falls Du eine Hausverwaltung nutzt
- Instandhaltungskosten – Rücklagen für Reparaturen und Modernisierungen
- Steuern – Wie hoch ist Dein Steueranteil auf Mieteinnahmen?
Nutze jetzt den Mieteinnahmen-Rechner, um herauszufinden, was wirklich übrig bleibt.
So berechnest Du Deine Mieteinnahmen richtig
Wenn Du wissen willst, wie rentabel Deine Immobilie wirklich ist, musst Du Deine Mieteinnahmen korrekt berechnen. Viele Vermieter machen den Fehler, nur die Monatsmiete zu betrachten und vergessen dabei wichtige Kosten. Hier erfährst Du, wie Du Brutto- und Netto-Mieteinnahmen korrekt berechnest und welche Abzüge Deine Einnahmen verringern.
Brutto-Mieteinnahmen berechnen
Die Brutto-Mieteinnahmen sind der einfachste Wert in der Kalkulation. Sie ergeben sich aus der monatlichen Kaltmiete, multipliziert mit 12 Monaten. Falls Du mehrere Wohneinheiten vermietest, wird dieser Wert entsprechend für alle Einheiten berechnet.
Formel:
Brutto-Mieteinnahmen = Monatsmiete × 12 × Anzahl der Einheiten
Beispiel:
Du vermietest eine Wohnung für 1.200 € pro Monat.
1.200 € × 12 Monate = 14.400 € Brutto-Mieteinnahmen pro Jahr
Falls Du zwei identische Wohnungen vermietest, beträgt Deine Gesamt-Brutto-Mieteinnahme:
14.400 € × 2 = 28.800 € Brutto-Mieteinnahmen pro Jahr
Hinweis: In den Brutto-Mieteinnahmen sind weder Betriebskosten noch Abzüge enthalten. Sie geben nur an, welche Summe Du vor Kosten erzielst.
Welche Kosten reduzieren Deine Mieteinnahmen?
Die Netto-Mieteinnahmen sind der tatsächliche Betrag, der Dir nach allen Abzügen bleibt. Um diesen zu berechnen, musst Du verschiedene Kosten berücksichtigen:
1. Verwaltungskosten
Falls Du eine Hausverwaltung nutzt oder regelmäßig Kosten für Mietersuche und Buchhaltung hast, musst Du diese einplanen. Verwaltungskosten liegen typischerweise zwischen 5 % und 10 % der Brutto-Mieteinnahmen.
Beispiel:
Brutto-Mieteinnahmen: 14.400 € pro Jahr
Verwaltungskosten: 7 %
14.400 € × 0,07 = 1.008 € Verwaltungskosten pro Jahr
2. Instandhaltung und Reparaturen
Jede Immobilie verursacht laufende Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Modernisierungen. Als Faustregel kannst Du etwa 10 % der Brutto-Mieteinnahmen dafür einplanen.
Beispiel:
14.400 € × 0,10 = 1.440 € jährliche Instandhaltungskosten
3. Leerstandsrisiko und Mietausfall
Wenn Deine Wohnung über das Jahr verteilt nicht immer vermietet ist, entstehen Leerstandskosten. Diese können je nach Lage und Nachfrage unterschiedlich ausfallen.
Beispiel:
Falls Du mit einem Leerstand von 5 % rechnest:
14.400 € × 0,05 = 720 € Leerstandskosten pro Jahr
4. Steuern und Abgaben
Auf Deine Mieteinnahmen musst Du Einkommensteuer zahlen. Der Steuersatz hängt von Deinem individuellen Einkommen ab. Falls Du beispielsweise 25 % Steuer auf Deine Mieteinnahmen zahlst:
14.400 € × 0,25 = 3.600 € Steuerlast pro Jahr
Netto-Mieteinnahmen berechnen
Nun können die Netto-Mieteinnahmen berechnet werden.
Formel:
Netto-Mieteinnahmen = Brutto-Mieteinnahmen – (Verwaltungskosten + Instandhaltung + Leerstandskosten + Steuern)
Beispielrechnung:
Brutto-Mieteinnahmen: 14.400 €
- Verwaltungskosten (7 %): 1.008 €
- Instandhaltung (10 %): 1.440 €
- Leerstand (5 %): 720 €
- Steuern (25 %): 3.600 €
14.400 € – (1.008 € + 1.440 € + 720 € + 3.600 €) = 7.632 € Netto-Mieteinnahmen pro Jahr
Dieses Ergebnis zeigt, dass von den ursprünglichen Brutto-Mieteinnahmen deutlich weniger übrig bleibt, als viele Vermieter anfangs erwarten.
Eine präzise Berechnung der Mieteinnahmen ist essenziell, um realistisch planen zu können. Wer nur die Monatsmiete betrachtet, ohne Abzüge zu berücksichtigen, riskiert eine falsche Kalkulation. Nutze jetzt den Mieteinnahmen-Rechner, um herauszufinden, wie viel von Deinen Einnahmen tatsächlich übrig bleibt.
Praxisbeispiele: Wie Du Deine Mieteinnahmen optimierst
Nicht jede Vermietungsstrategie ist gleich profitabel. Viele Vermieter schöpfen ihr Potenzial nicht voll aus, weil sie an klassischen Mietmodellen festhalten, ohne Alternativen zu prüfen. Dabei gibt es verschiedene Möglichkeiten, um Deine Mieteinnahmen zu steigern – und genau hier setzen unsere Gutachten zur Mietoptimierung an. Wir analysieren für Dich, welche Strategie am besten zu Deiner Immobilie passt und wie Du Deine Einnahmen nachhaltig maximieren kannst.
Indexmiete oder Staffelmiete? – Welche Strategie bringt mehr Einnahmen?
Eine der einfachsten Möglichkeiten, Deine Mieteinnahmen langfristig zu steigern, ist die richtige Vertragsgestaltung. Die beiden häufigsten Modelle sind:
- Staffelmiete: Die Miete wird in festen Intervallen um einen bestimmten Betrag erhöht. Das gibt Dir Planungssicherheit, aber die Erhöhungen sind begrenzt.
- Indexmiete: Die Miete ist an die Inflation gekoppelt. In Zeiten hoher Inflation kannst Du mit einer Indexmiete deutlich höhere Einnahmen erzielen als mit einer Staffelmiete.
Wann lohnt sich welche Strategie?
- In stabilen Mietmärkten mit geringer Inflation kann eine Staffelmiete sinnvoll sein.
- In wirtschaftlich unsicheren Zeiten oder bei steigender Inflation bringt die Indexmiete oft höhere Einnahmen.
Unser Gutachten hilft Dir dabei, die beste Mietstrategie für Deine Immobilie zu finden und rechtssicher umzusetzen.
Kurzzeitvermietung vs. langfristige Vermietung: Was ist lukrativer?
Viele Vermieter stehen vor der Frage, ob sie lieber langfristig oder kurzfristig vermieten sollten. Beide Modelle haben Vor- und Nachteile:
Langfristige Vermietung:
- Stabile Einnahmen
- Weniger Verwaltungsaufwand
- Geringere Mietausfälle
Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb, Monteurswohnungen):
- Deutlich höhere Mieteinnahmen pro Nacht
- Flexibilität in der Nutzung der Immobilie
- Erhöhter Verwaltungs- und Reinigungsaufwand
Wann lohnt sich welche Variante?
- In Städten mit hoher touristischer Nachfrage oder vielen Geschäftsreisenden kann eine Kurzzeitvermietung deutlich rentabler sein.
- In Märkten mit strengen Mietregulierungen oder geringerer Nachfrage nach Kurzzeitvermietungen ist die klassische Langzeitvermietung oft sicherer.
Unser Gutachten zeigt Dir, ob eine Kurzzeitvermietung für Deine Immobilie Sinn macht und welche steuerlichen sowie rechtlichen Aspekte Du beachten musst.
Monteurswohnung, Airbnb oder klassische Miete? Ein Vergleich der Einnahmen
Neben der klassischen Vermietung und Airbnb gibt es noch eine weitere lukrative Möglichkeit: Monteurswohnungen. Diese sind speziell für Handwerker, Bauarbeiter oder andere Fachkräfte ausgelegt, die temporär eine Unterkunft benötigen.
Vergleich der möglichen Einnahmen:
- Langfristige Vermietung: 1.000 € Miete pro Monat
- Monteurswohnung (bei 80 % Belegung): 2.000 € bis 2.500 € pro Monat
- Airbnb (bei guter Auslastung): 3.000 € bis 4.000 € pro Monat
Wann lohnt sich welches Modell?
- Falls Deine Immobilie in einer Region mit vielen Bauprojekten oder großen Industriebetrieben liegt, kann eine Monteurswohnung eine attraktive Alternative sein.
- Airbnb funktioniert besonders gut in touristisch oder geschäftlich stark frequentierten Städten.
Mit unserem Gutachten analysieren wir für Dich, welches Vermietungsmodell in Deiner Region die höchsten Einnahmen bringt und wie Du es effizient umsetzen kannst.
Hinweis: Die Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der Beitragsbilder, Berechnungen, Beispiele und des Rechners, wurden mit Unterstützung von Künstlicher Intelligenz erstellt. Trotz sorgfältiger Prüfung können wir keine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Aktualität der bereitgestellten Informationen übernehmen. Die Berechnungen dienen ausschließlich zur Veranschaulichung und stellen kein verbindliches Angebot oder eine rechtliche oder steuerliche Beratung dar. Wir empfehlen, individuelle Fragestellungen mit einem Fachberater zu klären.
