Alle Immobiliengutachten in Deutschland: Der vollständige Überblick

Immobiliengutachten sind ein unverzichtbarer Bestandteil des deutschen Immobilienmarktes. Ob beim Kauf, Verkauf, bei der Finanzierung oder in rechtlichen Auseinandersetzungen – professionelle Immobiliengutachten schaffen Klarheit und Sicherheit. Doch welche Arten von Immobiliengutachten gibt es eigentlich in Deutschland? Wann werden welche Gutachten benötigt und wer darf sie erstellen?

In diesem umfassenden Überblick finden Sie alle relevanten Immobiliengutachten, die in Deutschland erstellt werden können – von A wie Altlastengutachten bis Z wie Zwangsversteigerungsgutachten. Jedes Immobiliengutachten wird dabei mit seinem spezifischen Zweck, den Anwendungsfällen, den qualifizierten Erstellern und der rechtlichen Grundlage vorgestellt.

Die Vielfalt der Immobiliengutachten spiegelt die Komplexität des deutschen Immobilienmarktes wider. Während klassische Verkehrswertgutachten bei nahezu jeder Transaktion eine Rolle spielen, sind spezialisierte Gutachten wie Restnutzungsdauer-Gutachten für die Steueroptimierung oder Kaufpreisaufteilungsgutachten für Kapitalanleger von besonderer Bedeutung. Technische Immobiliengutachten wie Bausubstanzgutachten oder Schadstoffgutachten sichern Käufer vor unliebsamen Überraschungen ab, während energetische Gutachten wie der Energieausweis gesetzlich vorgeschrieben sind.

Die Qualität eines Immobiliengutachtens hängt maßgeblich von der Qualifikation des Gutachters ab. In Deutschland existiert ein mehrstufiges System der Gutachterqualifikation: Von frei tätigen Sachverständigen über DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Gutachter bis hin zu öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die die höchste Qualifikationsstufe darstellen. Je nach Art des benötigten Immobiliengutachtens und dessen Verwendungszweck sollte auf die entsprechende Expertise geachtet werden.

Nutzen Sie diese alphabetische Übersicht als Nachschlagewerk, um das für Ihre Situation passende Immobiliengutachten zu identifizieren. Ob Sie eine Immobilie kaufen, verkaufen, vererben oder sanieren möchten – hier finden Sie alle Informationen zu den verschiedenen Arten von Immobiliengutachten, die Ihnen bei Ihrer Entscheidung helfen.

Alphabetische Übersicht aller Immobiliengutachten

A

Altlastengutachten

• Zweck: Das Altlastengutachten bewertet Bodenverunreinigungen und Umweltrisiken bei ehemaligen Industriestandorten oder anderen kontaminierten Flächen. Es identifiziert Art, Umfang und Gefährdungspotenzial von Schadstoffen im Boden und Grundwasser. Das Gutachten enthält Sanierungskonzepte und Kostenschätzungen für die Dekontamination.
• Benötigt bei: Due Diligence für kontaminierte Grundstücke, Brownfield-Entwicklungen, Umwelthaftungsbewertungen, Grundstückstransaktionen mit Altlastenverdacht, behördlichen Auflagen
• Ersteller: Umweltgutachter, Bodenwissenschaftler, zertifizierte Umweltingenieure, spezialisierte Altlastensachverständige
• Kosten: 2.000-15.000 Euro je nach Grundstücksgröße und Untersuchungsumfang
• Grundlage: Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG), Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung (BBodSchV)

Asbestgutachten

• Zweck: Das Asbestgutachten dient der systematischen Identifizierung, Quantifizierung und Risikobewertung von asbesthaltigen Materialien in Gebäuden. Es umfasst die Probenahme verdächtiger Materialien, Laboranalysen mittels Rasterelektronenmikroskopie und eine detaillierte Dokumentation aller Fundstellen. Das Gutachten enthält Handlungsempfehlungen für den sicheren Umgang oder die fachgerechte Sanierung.
• Benötigt bei: Gebäuden vor Baujahr 1995, vor Abbruch- oder Sanierungsarbeiten, bei Verdacht auf Asbestbelastung, vor Immobilientransaktionen, bei behördlichen Auflagen
• Ersteller: Zertifizierte Asbestspezialisten nach TRGS 519, öffentlich bestellte Sachverständige für Asbestuntersuchungen, akkreditierte Prüflabore
• Kosten: Einzelproben 73-238 Euro, Komplettstudie Einfamilienhaus 1.500-3.000 Euro, größere Objekte entsprechend mehr
• Standards: TRGS 519 (Technische Regeln für Gefahrstoffe), DGUV-Vorschriften, VDI 3492

Auseinandersetzungsgutachten

• Zweck: Wertermittlung bei Auflösung von Eigentümergemeinschaften
• Benötigt bei: Teilung von gemeinschaftlichem Eigentum, Nachlassregelungen
• Ersteller: Neutrale zertifizierte Sachverständige
• Rechtsgrundlage: BGB §§ 741 ff. (Gemeinschaft)

B

Barrierefreiheitsgutachten

• Zweck: Das Barrierefreiheitsgutachten bewertet umfassend die Zugänglichkeit und Nutzbarkeit von Gebäuden für Menschen mit Behinderungen. Es prüft Zugangsrampen, Türbreiten, Aufzüge, Sanitäranlagen, Beleuchtung und Orientierungssysteme. Das Gutachten identifiziert Barrieren und entwickelt konkrete Umbaukonzepte zur Herstellung der Barrierefreiheit gemäß gesetzlichen Vorgaben.
• Benötigt bei: Öffentlichen Gebäuden, Pflegeeinrichtungen, Modernisierungen, Neubauten mit öffentlicher Nutzung, Förderanträgen für barrierefreien Umbau
• Ersteller: Spezialisten für barrierefreies Bauen, zertifizierte Sachverständige für Barrierefreiheit, spezialisierte Architekten
• Kosten: 1.500-5.000 Euro je nach Gebäudegröße und Komplexität
• Standards: DIN 18040-1 (öffentliche Gebäude), DIN 18040-2 (Wohnungen), Landesbauordnungen

Baumängelgutachten

• Zweck: Das Baumängelgutachten dokumentiert und bewertet systematisch Baufehler und Ausführungsmängel während oder nach Baumaßnahmen. Es umfasst die technische Analyse der Mängel, deren Ursachen und Auswirkungen sowie konkrete Sanierungsempfehlungen mit Kostenschätzungen. Das Gutachten dient als Beweismittel für Gewährleistungsansprüche und kann gerichtsverwertbar erstellt werden.
• Benötigt bei: Neubauabnahmen, Gewährleistungsansprüchen, Baustreitigkeiten, Versicherungsfällen, vor Ablauf der Gewährleistungsfrist
• Ersteller: Bausachverständige, öffentlich bestellte Baugutachter, zertifizierte Bauingenieure
• Kosten: 1.000-3.000 Euro für Einfamilienhaus, bei Gerichtsgutachten 2.500-5.000 Euro
• Standards: DIN 18202 (Toleranzen), VOB/B, BGB-Werkvertragsrecht, anerkannte Regeln der Technik

Bauschadensgutachten

• Zweck: Das Bauschadensgutachten analysiert bestehende Gebäudeschäden umfassend hinsichtlich Art, Umfang und Ursachen. Es dokumentiert Schadensbilder fotografisch und technisch, ermittelt Schadensursachen durch bauphysikalische Untersuchungen und entwickelt Sanierungskonzepte. Das Gutachten enthält Kostenschätzungen für die Schadensbehebung und Empfehlungen zur Vermeidung künftiger Schäden.
• Benötigt bei: Immobilienkauf, Versicherungsschäden, Streitfällen, Instandhaltungsplanung, Wertermittlungen
• Ersteller: Zertifizierte Bausachverständige, öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Bauschäden
• Kosten: Ab 700 Euro für kleinere Schäden, 1.500-5.000 Euro für umfassende Gutachten
• Standards: DIN-Normen für Baumaterialien, VDI-Richtlinien, WTA-Merkblätter

Bausubstanzgutachten

• Zweck: Das Bausubstanzgutachten bietet eine ganzheitliche Bewertung des Gebäudezustands. Es untersucht systematisch Tragwerk, Dach, Fassade, Haustechnik und Innenausbau auf Schäden, Verschleiß und Modernisierungsbedarf. Die Restnutzungsdauer einzelner Bauteile wird ermittelt und ein langfristiger Instandhaltungsplan mit Prioritäten und Kostenschätzungen erstellt.
• Benötigt bei: Immobilienerwerb, Sanierungsplanung, langfristigen Instandhaltungsstrategien, Portfoliobewertungen
• Ersteller: Bauingenieure, zertifizierte Baukontrolleure, Architekturgutachter mit bauphysikalischer Expertise
• Kosten: 2.000-8.000 Euro je nach Objektgröße und Untersuchungstiefe
• Standards: DIN 31051 (Instandhaltung), VDI 6199 (Gebäudeinspektionen), DIN 276 (Baukosten)

Bedarfsausweis (Energieausweis)

• Zweck: Der Bedarfsausweis ermittelt den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten. Er basiert auf einer detaillierten Analyse der Gebäudehülle, Anlagentechnik und bauphysikalischen Eigenschaften. Der Ausweis zeigt Energieeffizienzklasse, Primär- und Endenergiebedarf sowie CO2-Emissionen und enthält konkrete Modernisierungsempfehlungen zur Energieeinsparung.
• Benötigt bei: Verkauf oder Vermietung von Immobilien, Neubaunachweis, kleinen Wohngebäuden (unter 5 WE) vor Baujahr 1977
• Ersteller: Speziell zugelassene Energieberater, Ingenieure, Architekten mit DENA-Listung
• Kosten: 300-800 Euro für Einfamilienhaus, 500-1.500 Euro für Mehrfamilienhäuser
• Gültigkeit: 10 Jahre
• Rechtsgrundlage: GEG (Gebäudeenergiegesetz), EnEV-Nachfolgeregelung

Beherbergungsbetriebe-Gutachten

• Zweck: Spezialisierte Bewertung von Hotels, Pensionen und anderen Beherbergungsbetrieben unter Berücksichtigung der besonderen betriebswirtschaftlichen Aspekte. Das Gutachten analysiert neben dem Immobilienwert auch Betriebskonzept, Auslastung, Marktpositionierung und Ertragspotenziale. Es berücksichtigt branchenspezifische Bewertungsansätze wie RevPAR und GOP-Multiplikatoren.
• Benötigt bei: Hotelverkäufen, Tourismusentwicklungen, Franchise-Bewertungen, Finanzierungen, Pachtverträgen
• Ersteller: Sachverständige für Betriebsimmobilien, spezialisierte Hospitality-Berater, Hotelgutachter
• Kosten: 5.000-25.000 Euro je nach Betriebsgröße und Komplexität
• Besonderheiten: Berücksichtigt operative Aspekte, Marktanalysen und branchenspezifische Kennzahlen

Beleihungswertgutachten

• Zweck: Das Beleihungswertgutachten ermittelt den langfristig erzielbaren Wert einer Immobilie unter Berücksichtigung nachhaltiger Erträge und dauerhafter Eigenschaften. Es dient als Grundlage für die Kreditvergabe und berücksichtigt Sicherheitsabschläge. Der Beleihungswert liegt typischerweise 10-20% unter dem Verkehrswert und bietet Banken eine konservative Bewertungsgrundlage.
• Benötigt bei: Pfandbriefbanken, Hypothekenfinanzierung, Covered Bonds, institutionellen Finanzierungen
• Ersteller: HypZert-zertifizierte Gutachter, qualifizierte Bankgutachter, zugelassene Pfandbriefbank-Gutachter
• Kosten: 0,3-0,8% des Beleihungswertes, mindestens 1.500 Euro
• Rechtsgrundlage: §16 Pfandbriefgesetz (PfandBG) und BelWertV

Blower-Door-Test (Luftdichtheitsmessung)

• Zweck: Der Blower-Door-Test misst die Luftdichtheit der Gebäudehülle durch Druckdifferenzverfahren. Ein Ventilator erzeugt Unter- oder Überdruck, während die Luftwechselrate gemessen wird. Leckagen werden mittels Thermografie oder Nebelmaschine lokalisiert. Das Verfahren identifiziert Wärmebrücken und Undichtigkeiten, die zu Energieverlusten und Bauschäden führen können.
• Benötigt bei: KfW-Effizienzhausstandards, Passivhauszertifizierung, Qualitätssicherung im Neubau, energetischen Sanierungen
• Ersteller: Zertifizierte Luftdichtheitsprüfer, Energieberater mit Messgeräteausstattung
• Kosten: 300-600 Euro für Einfamilienhaus, 500-1.200 Euro für Mehrfamilienhäuser
• Standards: DIN EN ISO 9972, früher DIN EN 13829

Bodengutachten (landwirtschaftlich)

• Zweck: Das landwirtschaftliche Bodengutachten bewertet die Qualität, Fruchtbarkeit und Produktivität von Ackerland und Grünflächen. Es analysiert Bodenart, Nährstoffgehalt, pH-Wert, Humusanteil und Wasserspeicherfähigkeit. Die Bodenpunkte nach Bodenschätzungsgesetz werden ermittelt und das Ertragspotenzial für verschiedene Kulturen bewertet. Empfehlungen zur Bodenverbesserung werden gegeben.
• Benötigt bei: Kauf/Verkauf landwirtschaftlicher Flächen, Erbschaften, Investitionsanalysen, Pachtpreisermittlung, EU-Förderanträgen
• Ersteller: Agraringenieure, spezialisierte landwirtschaftliche Sachverständige, Bodenkundler
• Kosten: 500-2.000 Euro pro Hektar, abhängig von Untersuchungstiefe
• Standards: Bodenschätzungsgesetz, landwirtschaftliche Bewertungsrichtlinien, DIN 19682

Brandschutzgutachten

• Zweck: Das Brandschutzgutachten bewertet umfassend die brandschutztechnischen Eigenschaften eines Gebäudes. Es prüft baulichen, anlagentechnischen und organisatorischen Brandschutz, erstellt Flucht- und Rettungswegpläne und entwickelt Brandschutzkonzepte. Abweichungen von Bauvorschriften werden kompensiert und Nachweise für Baugenehmigungen erbracht.
• Benötigt bei: Baugenehmigungsverfahren, Sonderbauten, Nutzungsänderungen, Versicherungsanforderungen, Bestandsschutzprüfungen
• Ersteller: Brandschutzingenieure, zertifizierte Brandschutzsachverständige, Fachplaner für vorbeugenden Brandschutz
• Kosten: 2.000-10.000 Euro für Einfamilienhäuser, 5.000-50.000 Euro für Gewerbeimmobilien
• Standards: Landesbauordnungen, DIN 14675, DIN 4102, Sonderbauverordnungen

C

Commercial Due Diligence

• Zweck: Die Commercial Due Diligence ist eine umfassende kaufmännische und technische Prüfung bei gewerblichen Immobilientransaktionen. Sie analysiert Marktposition, Mieterstruktur, Cashflows, rechtliche Risiken, technischen Zustand und Entwicklungspotenziale. Das Ergebnis ist ein detaillierter Bericht mit Risikoanalyse und Handlungsempfehlungen für Investitionsentscheidungen.
• Benötigt bei: Institutionellen Immobilienankäufen, REIT-Compliance, Portfolio-Transaktionen, Großinvestitionen
• Ersteller: Integrierte Teams aus Bewertern, Anwälten, Technikern, Marktanalysten, Big-4-Beratungsgesellschaften
• Kosten: 0,1-0,5% des Transaktionsvolumens, mindestens 25.000 Euro
• Besonderheiten: Multidisziplinärer Ansatz, internationale Standards, oft in englischer Sprache

D

Denkmalschutzgutachten

• Zweck: Das Denkmalschutzgutachten bewertet den denkmalpflegerischen Wert historischer Gebäude und dokumentiert deren Erhaltungszustand. Es analysiert historische Bausubstanz, kunsthistorische Bedeutung und entwickelt denkmalgerechte Sanierungskonzepte. Abstimmungen mit Denkmalbehörden werden dokumentiert und steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten aufgezeigt.
• Benötigt bei: Denkmalgeschützten Immobilien, Sanierungsplanungen, Steuervorteilen nach §§ 7i, 10f EStG, Baugenehmigungen
• Ersteller: Restauratoren, Kunsthistoriker, von Landesdenkmalämtern anerkannte Architekten, Denkmalpfleger
• Kosten: 2.500-15.000 Euro je nach Objektgröße und Untersuchungstiefe
• Standards: Landesdenkmalschutzgesetze, Charta von Venedig, denkmalpflegerische Grundsätze

Dienstbarkeitsgutachten

• Zweck: Das Dienstbarkeitsgutachten bewertet Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Bebauungsbeschränkungen hinsichtlich ihrer wirtschaftlichen Auswirkungen. Es analysiert rechtliche Grundlagen, tatsächliche Nutzung und ermittelt Wertminderungen oder Entschädigungsansprüche. Empfehlungen zur Ablösung oder Neugestaltung werden gegeben.
• Benötigt bei: Immobilientransaktionen mit Belastungen, Entschädigungsermittlung, Grundstücksteilungen, Nachbarschaftsstreitigkeiten
• Ersteller: Zertifizierte Immobiliengutachter mit juristischer Zusatzqualifikation, öffentlich bestellte Sachverständige
• Kosten: 1.500-5.000 Euro je nach Komplexität der Dienstbarkeit
• Rechtsgrundlage: BGB §§ 1018-1029, § 917 (Notwegrecht)

E

Ehescheidungsgutachten

• Zweck: Das Ehescheidungsgutachten ermittelt den aktuellen Verkehrswert von Immobilien für die gerechte Vermögensaufteilung im Scheidungsverfahren. Es berücksichtigt Stichtagsbewertungen für den Zugewinnausgleich und kann verschiedene Verwertungsszenarien darstellen. Das Gutachten ist neutral und gerichtsverwertbar aufgebaut.
• Benötigt bei: Scheidungsverfahren, ehelichen Vermögensauseinandersetzungen, Zugewinnausgleich, Unterhaltsfragen
• Ersteller: Gerichtlich bestellte oder privat beauftragte zertifizierte Sachverständige, neutrale öffentlich bestellte Gutachter
• Kosten: 1.500-4.000 Euro für Wohnimmobilien, bei Gerichtsgutachten nach JVEG
• Rechtsgrundlage: BGB §§ 1363 ff. (Güterrecht), FamFG, ZPO

Energieaudit nach DIN EN 16247

• Zweck: Das Energieaudit ist eine systematische Inspektion und Analyse des Energieverbrauchs von Nichtwohngebäuden. Es identifiziert Einsparpotenziale, bewertet Energieeffizienzmaßnahmen wirtschaftlich und erfüllt gesetzliche Nachweispflichten. Ein detaillierter Maßnahmenkatalog mit Amortisationsberechnungen wird erstellt.
• Benötigt bei: Nicht-KMU alle 4 Jahre (§8 EDL-G), Unternehmen >7,5 GWh Jahresverbrauch, ISO 50001-Zertifizierung
• Ersteller: BAFA-registrierte Energieauditoren, zertifizierte Energieberater für Nichtwohngebäude
• Kosten: 5.000-20.000 Euro je nach Unternehmensgröße und Komplexität
• Gültigkeit: 4 Jahre für Compliance-Zwecke

Energieausweis

• Zweck: Der Energieausweis dokumentiert die energetische Qualität von Gebäuden in standardisierter Form. Er zeigt Energieeffizienzklasse (A+ bis H), Energieverbrauch oder -bedarf, CO2-Emissionen und enthält Modernisierungsempfehlungen. Er schafft Markttransparenz und ist gesetzlich vorgeschrieben.
• Benötigt bei: Verkauf oder Vermietung aller Gebäude, Neubaufertigstellung, öffentlichen Gebäuden (Aushangpflicht)
• Ersteller: Speziell zugelassene Aussteller gemäß § 88 GEG (DENA-Expertenliste)
• Kosten: Verbrauchsausweis 50-250 Euro, Bedarfsausweis 300-800 Euro
• Arten: Bedarfsausweis (theoretisch) und Verbrauchsausweis (verbrauchsbasiert)
• Gültigkeit: 10 Jahre

Energieberatung (EBW/EBN)

• Zweck: Die Energieberatung bietet eine umfassende Analyse der energetischen Gebäudesituation mit individuellen Sanierungsfahrplänen. Sie untersucht Gebäudehülle, Anlagentechnik und Nutzerverhalten, erstellt Wirtschaftlichkeitsberechnungen für Effizienzmaßnahmen und bereitet Förderanträge vor. Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) wird entwickelt.
• Benötigt bei: Zugang zu BEG-Förderprogrammen, Sanierungsplanungen, GEG-Pflichtberatung bei Verkauf
• Ersteller: BAFA-gelistete Energieeffizienz-Experten, zertifizierte Energieberater der DENA-Expertenliste
• Kosten: 800-2.000 Euro für EFH, abzüglich BAFA-Förderung (50%, max. 650 Euro)
• Förderung: BAFA bezuschusst 50% der Beratungskosten, bei WEG 50% (max. 1.100 Euro)

Enteignungsgutachten

• Zweck: Das Enteignungsgutachten ermittelt die angemessene Entschädigung bei Zwangsenteignungen für öffentliche Zwecke. Es bewertet Verkehrswert, Folgeschäden, Wertminderungen verbleibender Grundstücksteile und entgangene Gewinne. Die Entschädigungshöhe wird nach dem Prinzip der Vollentschädigung berechnet.
• Benötigt bei: Infrastrukturprojekten, Straßenbau, Leitungstrassen, städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen
• Ersteller: Öffentlich bestellte Sachverständige, spezialisierte Entschädigungsgutachter, Gutachterausschüsse
• Kosten: 2.000-10.000 Euro, oft von enteignender Stelle getragen
• Rechtsgrundlage: BauGB §§ 85 ff., Landesenteignungsgesetze, Art. 14 GG

Entschädigungsgutachten

• Zweck: Das Entschädigungsgutachten quantifiziert Vermögensschäden an Immobilien durch verschiedene Schadensursachen. Es dokumentiert Schadensumfang, bewertet Wiederherstellungskosten, Nutzungsausfälle und Folgeschäden. Die Berechnung erfolgt nach versicherungsrechtlichen oder zivilrechtlichen Grundsätzen.
• Benötigt bei: Versicherungsschäden, Haftungsfällen, Bauschäden durch Dritte, Nachbarschaftsrecht
• Ersteller: Spezialisierte Schadensgutachter, öffentlich bestellte Sachverständige, Versicherungsgutachter
• Kosten: 1.000-5.000 Euro je nach Schadensumfang
• Rechtsgrundlage: BGB (Schadensersatzrecht), VVG (Versicherungsvertragsgesetz)

Environmental Due Diligence (EDD)

• Zweck: Die Environmental Due Diligence ist eine umfassende Umweltrisikobewertung bei Immobilientransaktionen. Sie prüft Altlasten, Kontaminationen, Umwelt-Compliance, Energieeffizienz und Nachhaltigkeitsaspekte. Phase-I und Phase-II-Assessments nach internationalen Standards werden durchgeführt.
• Benötigt bei: Institutionellen Ankäufen, grenzüberschreitenden Investitionen, Brownfield-Entwicklungen, ESG-Compliance
• Ersteller: Umweltberater, spezialisierte Due-Diligence-Teams, internationale Beratungsgesellschaften
• Kosten: 10.000-50.000 Euro je nach Objektgröße und Untersuchungstiefe
• Standards: ASTM E1527, ISO 14001, nationale und EU-Umweltstandards

Erbschaftsgutachten

• Zweck: Das Erbschaftsgutachten ermittelt den Verkehrswert von Immobilien zum Erbschaftsstichtag für steuerliche Zwecke. Es dient dem Nachweis niedrigerer Werte gegenüber dem Finanzamt und kann erhebliche Steuerersparnisse bewirken. Die Bewertung erfolgt nach ImmoWertV und berücksichtigt erbschaftsteuerliche Besonderheiten.
• Benötigt bei: Erbschafts- und Schenkungssteuerfällen, Einsprüchen gegen Steuerbescheide, Erbengemeinschaften
• Ersteller: Öffentlich bestellte oder DIN 17024 zertifizierte Sachverständige mit Steuerkompetenz
• Kosten: 1.500-5.000 Euro, amortisiert sich oft durch Steuerersparnis
• Rechtsgrundlage: ErbStG, BewG §198, AO, ImmoWertV

Ertragswertgutachten

• Zweck: Das Ertragswertgutachten bewertet renditeorientierte Immobilien durch Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Erträge. Es analysiert Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und ermittelt den Barwert künftiger Überschüsse. Marktübliche Kapitalisierungszinssätze und Restnutzungsdauern fließen in die Berechnung ein.
• Benötigt bei: Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien, Anlageimmobilien, Mietobjekten
• Ersteller: Zertifizierte Immobiliengutachter mit Expertise im Ertragswertverfahren
• Kosten: 2.000-8.000 Euro abhängig von Objektgröße und Komplexität
• Rechtsgrundlage: §§17-20 ImmoWertV, Ertragswertrichtlinie

ESG-Gutachten

• Zweck: Das ESG-Gutachten bewertet Immobilien nach Environmental, Social und Governance-Kriterien. Es analysiert CO2-Bilanz, Energieeffizienz, soziale Auswirkungen, Nachhaltigkeitsrisiken und Governance-Strukturen. EU-Taxonomie-Konformität wird geprüft und Maßnahmenpläne zur ESG-Optimierung entwickelt.
• Benötigt bei: CSRD-Compliance, EU-Taxonomie, Green Building Zertifizierungen, nachhaltigen Finanzierungen
• Ersteller: ESG-Berater, Nachhaltigkeits-Ratingagenturen, spezialisierte Beratungsgesellschaften
• Kosten: 5.000-30.000 Euro je nach Portfoliogröße und Prüfungstiefe
• Standards: EU-Taxonomie-Verordnung, CSRD, GRI-Standards, TCFD

F

Feuchtigkeitsgutachten

• Zweck: Das Feuchtigkeitsgutachten identifiziert Feuchtigkeitsquellen, analysiert Schadensbilder und entwickelt Trocknungs- und Sanierungskonzepte. Mittels Feuchtemessungen, Thermografie und Laboranalysen werden Durchfeuchtungsgrade bestimmt und Schimmelrisiken bewertet. Ursachen wie defekte Abdichtungen oder Kondensation werden ermittelt.
• Benötigt bei: Wasserschäden, sichtbaren Feuchtigkeitsproblemen, Schimmelverdacht, Kaufuntersuchungen, Versicherungsfällen
• Ersteller: Bauphysiker, Feuchtigkeitsspezialisten, zertifizierte Baugutachter mit Messtechnik
• Kosten: 500-2.500 Euro je nach Untersuchungsumfang und Objektgröße
• Standards: DIN 4108-3 (Feuchteschutz), DIN 18195 (Bauwerksabdichtung), WTA-Merkblätter

Flächenermittlung nach DIN 277

• Zweck: Die Flächenermittlung nach DIN 277 bestimmt präzise Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken nach einheitlichen Regeln. Sie unterscheidet Brutto-Grundfläche, Netto-Raumfläche und Nutzungsflächen. Die Ermittlung dient als Grundlage für Mietverträge, Kaufpreise, Baukosten und Benchmarks.
• Benötigt bei: Gewerblichen Mietverträgen, Baukostenkalkulationen, Steuerermittlungen, Facility Management
• Ersteller: Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Architekten, Sachverständige mit DIN 277-Expertise
• Kosten: 500-2.000 Euro für Wohngebäude, 1.500-5.000 Euro für Gewerbeimmobilien
• Standards: DIN 277-1:2016, gif-Richtlinie MF/G für Mietflächen

G

Grunddienstbarkeitsgutachten

• Zweck: Das Grunddienstbarkeitsgutachten bewertet Belastungen wie Wegerechte, Leitungsrechte oder Bebauungsbeschränkungen. Es analysiert Umfang und Auswirkungen der Dienstbarkeiten, ermittelt Wertminderungen und prüft Ablösemöglichkeiten. Entschädigungsansprüche und Nutzungsentgelte werden berechnet.
• Benötigt bei: Grundstücksteilungen, Immobilienverkäufen mit Belastungen, Nachbarschaftskonflikten, Entschädigungsfragen
• Ersteller: Immobiliensachverständige mit juristischer Zusatzqualifikation, öffentlich bestellte Gutachter
• Kosten: 1.500-4.000 Euro je nach Komplexität
• Rechtsgrundlage: BGB §§ 1018-1029, § 917 (Notwegrecht), § 912 (Überbau)

H

Heizlastberechnung

• Zweck: Die Heizlastberechnung ermittelt die erforderliche Heizleistung für die optimale Dimensionierung von Heizungsanlagen. Sie berücksichtigt Transmissions- und Lüftungswärmeverluste, solare und interne Gewinne sowie Aufheizreserven. Die raumweise Berechnung ermöglicht den hydraulischen Abgleich.
• Benötigt bei: BAFA/KfW-Heizungsförderung (Pflicht), Heizungserneuerung, hydraulischem Abgleich, Wärmepumpenauslegung
• Ersteller: Heizungsingenieure, Energieberater, HLS-Planer, SHK-Fachbetriebe
• Kosten: 300-800 Euro für Einfamilienhaus, 500-1.500 Euro für Mehrfamilienhaus
• Standards: DIN EN 12831-1:2017, VDI 2078

Hotelbewertung

• Zweck: Die Hotelbewertung analysiert Hotels als Spezialimmobilie unter Berücksichtigung betriebswirtschaftlicher Aspekte. Sie bewertet Lage, Ausstattung, Marktpositionierung, historische Betriebsergebnisse und Zukunftspotenziale. Branchenspezifische Kennzahlen wie RevPAR, ADR und GOP-Multiplikatoren fließen ein.
• Benötigt bei: Hoteltransaktionen, Pachtvertragsverhandlungen, Finanzierungen, Franchisebewertungen
• Ersteller: Auf Betriebsimmobilien spezialisierte Sachverständige, Hotelconsultants
• Kosten: 8.000-30.000 Euro abhängig von Hotelgröße und Komplexität
• Besonderheiten: DCF-Verfahren, Pachtwertermittlung, internationale Hotelstandards

K

Kampfmittelgutachten

• Zweck: Das Kampfmittelgutachten bewertet das Risiko von Blindgängern und Kampfmitteln aus dem Zweiten Weltkrieg. Es umfasst Luftbildauswertungen, Archivrecherchen und geophysikalische Untersuchungen. Verdachtsflächen werden kartiert und Räumkonzepte mit Kostenschätzungen erstellt.
• Benötigt bei: Bauprojekten in bombardierten Gebieten, Tiefbauarbeiten, behördlichen Auflagen, Grundstückstransaktionen
• Ersteller: Kampfmittelbeseitigungsdienst, spezialisierte Ingenieurbüros, zertifizierte Kampfmittelexperten
• Kosten: 2.000-10.000 Euro für Voruntersuchung, Räumung nach Aufwand
• Besonderheit: In Deutschland werden jährlich über 2.000 Tonnen Kampfmittel geborgen

Kaufpreisaufteilungsgutachten

• Zweck: Das Kaufpreisaufteilungsgutachten trennt den Gesamtkaufpreis in Grund- und Gebäudeanteil für die steuerliche Abschreibung. Es maximiert legal die AfA-Basis und berücksichtigt Bodenrichtwerte, Gebäudewerte und Außenanlagen. Die Aufteilung erfolgt nach der Arbeitshilfe des BMF.
• Benötigt bei: Erwerb von Renditeimmobilien, Steueroptimierung, Einsprüchen gegen Steuerbescheide
• Ersteller: Zertifizierte Gutachter, Steuerberater mit Immobilienexpertise
• Kosten: 800-2.500 Euro, amortisiert sich durch höhere AfA
• Rechtsgrundlage: §7 EStG, BMF-Schreiben, BFH-Urteile (IX R 26/19)

KfW-Effizienzhaus-Nachweis

• Zweck: Der KfW-Effizienzhaus-Nachweis bestätigt die Erfüllung definierter Energieeffizienzstandards für Förderprogramme. Er umfasst energetische Berechnungen, Nachweise zur Anlagentechnik und Qualitätssicherung. Die Baubegleitung dokumentiert die fachgerechte Umsetzung.
• Benötigt bei: KfW-Förderprogrammen (BEG), Neubauförderung, energetischen Sanierungen
• Ersteller: Energieeffizienz-Experten der DENA-Expertenliste für Förderprogramme
• Kosten: 1.500-4.000 Euro, förderfähig über KfW 431 (50%, max. 4.000 Euro)
• Standards: Effizienzhausstandards (EH 40, 55, 70, 85, Denkmal)

L

Landwirtschaftliche Bewertung

• Zweck: Die landwirtschaftliche Bewertung ermittelt den Wert von Agrarflächen, landwirtschaftlichen Betrieben und deren Inventar. Sie berücksichtigt Bodengüte, Ertragspotenziale, Bewirtschaftungsform, EU-Förderungen und regionale Marktgegebenheiten. Hofstellen, Wirtschaftsgebäude und Betriebsmittel werden gesondert bewertet. Die Bewertung kann sowohl den Ertragswert als auch den Verkehrswert umfassen.
• Benötigt bei: Kauf/Verkauf landwirtschaftlicher Betriebe, Erbschaften, Hofübergaben, Investitionsanalysen, Pachtpreisermittlungen
• Ersteller: Landwirtschaftliche Sachverständige, Agraringenieure mit Bewertungsexpertise, spezialisierte Landwirtschaftsberater
• Kosten: 2.000-15.000 Euro je nach Betriebsgröße, bei reinen Flächenbewertungen 500-2.000 Euro pro Hektar
• Besonderheiten: Berücksichtigt Ertragswert und Bodengüte, EU-Zahlungsansprüche, Quotenrechte

Lärmgutachten

• Zweck: Das Lärmgutachten misst und bewertet Schallimmissionen sowie deren Auswirkungen auf Immobilienwerte und Wohnqualität. Es umfasst Langzeitmessungen, Prognoseberechnungen für geplante Lärmquellen und die Bewertung nach gesetzlichen Grenzwerten. Lärmschutzmaßnahmen werden dimensioniert und Wertminderungen durch Lärmbelastung quantifiziert.
• Benötigt bei: Wertminderung durch Verkehrslärm, Wohnbauentwicklungen, Gewerbeansiedlungen, Rechtsstreitigkeiten, Lärmaktionsplänen
• Ersteller: Akustikingenieure, öffentlich bestellte Sachverständige für Lärmschutz, Umweltgutachter
• Kosten: 1.500-8.000 Euro für Standardmessungen, 5.000-20.000 Euro für komplexe Lärmprognosen
• Standards: BImSchG, TA Lärm, DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau), 16. BImSchV

Luftdichtheitsmessung

• Zweck: Die Luftdichtheitsmessung prüft die Dichtheit der Gebäudehülle mittels Blower-Door-Test. Ein kalibrierter Ventilator erzeugt definierte Druckdifferenzen, während die Luftwechselrate gemessen wird. Leckagen werden mit Thermografie oder Nebelmaschinen geortet. Die Messung identifiziert Wärmebrücken und verhindert Bauschäden durch Konvektion.
• Benötigt bei: Energieeffizienznachweisen, KfW-Effizienzhausstandards, Passivhauszertifizierung, Qualitätssicherung im Neubau
• Ersteller: Zertifizierte Luftdichtheitsprüfer, Energieberater mit entsprechender Messtechnik
• Kosten: 300-600 Euro für Einfamilienhaus, 500-1.200 Euro für Mehrfamilienhäuser
• Standards: DIN EN ISO 9972, früher DIN EN 13829, Passivhaus-Kriterien

Lüftungskonzept

• Zweck: Das Lüftungskonzept plant die notwendige Be- und Entlüftung von Wohngebäuden zur Vermeidung von Feuchteschäden und Schimmelbildung. Es bestimmt den erforderlichen Luftwechsel, wählt geeignete Lüftungssysteme aus und dimensioniert diese fachgerecht. Die nutzerunabhängige Lüftung wird sichergestellt und energetische Aspekte berücksichtigt.
• Benötigt bei: Allen Neubauten gemäß GEG §13, größeren Sanierungen mit Fenstertausch, luftdichten Gebäudehüllen
• Ersteller: HLS-Planer, Architekten mit Lüftungsexpertise, qualifizierte Energieberater
• Kosten: 300-800 Euro für Einfamilienhaus, 500-1.500 Euro für Mehrfamilienhäuser
• Standards: DIN 1946-6, DIN 18017-3, EnEV/GEG-Anforderungen

M

Machbarkeitsstudien

• Zweck: Machbarkeitsstudien prüfen umfassend die technische, wirtschaftliche und rechtliche Realisierbarkeit von Immobilienprojekten. Sie analysieren Standortfaktoren, Marktpotenziale, baurechtliche Rahmenbedingungen und Investitionsrisiken. Verschiedene Entwicklungsszenarien werden durchgespielt und Wirtschaftlichkeitsberechnungen erstellt. Die Studie liefert fundierte Entscheidungsgrundlagen für Investoren.
• Benötigt bei: Projektentwicklungen, Konversionsprojekten, Großinvestitionen, Nutzungsänderungen, Standortentscheidungen
• Ersteller: Projektentwickler, spezialisierte Immobilienberater, interdisziplinäre Planungsteams
• Kosten: 10.000-50.000 Euro für kleinere Projekte, 50.000-200.000 Euro für Großprojekte
• Umfang: Technische, wirtschaftliche und rechtliche Machbarkeit, Risikoanalyse, Handlungsempfehlungen

Marktwertgutachten

• Zweck: Das Marktwertgutachten ermittelt den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie gemäß §194 BauGB. Es wendet normierte Bewertungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- und Sachwertverfahren) an und berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Faktoren. Das Gutachten ist gerichtsfest und dient als objektive Preisfindungsgrundlage bei Transaktionen.
• Benötigt bei: Kauf/Verkauf, Finanzierungen, Erbschaften, Scheidungen, rechtlichen Auseinandersetzungen, Bilanzierungen
• Ersteller: Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Gutachter
• Kosten: 0,5-1,5% des Immobilienwertes, mindestens 1.500 Euro
• Rechtsgrundlage: §194 BauGB, ImmoWertV, Wertermittlungsrichtlinien

Mietwertgutachten

• Zweck: Das Mietwertgutachten ermittelt die angemessene ortsübliche Vergleichsmiete für Wohn- und Gewerberäume. Es analysiert den örtlichen Mietmarkt, vergleichbare Objekte und berücksichtigt wertbeeinflussende Merkmale. Bei Wohnraum wird der qualifizierte Mietspiegel herangezogen. Das Gutachten dient als Grundlage für Mieterhöhungen oder Mietstreitigkeiten.
• Benötigt bei: Mieterhöhungsverfahren nach §558a BGB, Mietstreitigkeiten, Scheidungen, Sozialgerichtsverfahren
• Ersteller: Für §558a BGB vorzugsweise öffentlich bestellte Sachverständige, Mietpreisexperten
• Kosten: 800-2.500 Euro für Wohnraum, 1.500-5.000 Euro für Gewerberäume
• Rechtsgrundlage: §558a BGB für Wohnraummieterhöhungen, §558 BGB (ortsübliche Vergleichsmiete)

N

Nachhaltigkeitsgutachten

• Zweck: Das Nachhaltigkeitsgutachten bewertet Immobilien ganzheitlich nach ökologischen, ökonomischen und sozialen Nachhaltigkeitskriterien. Es prüft Energieeffizienz, Ressourcenverbrauch, Lebenszykluskosten, Nutzerkomfort und gesellschaftliche Auswirkungen. Zertifizierungssysteme wie DGNB, LEED oder BREEAM werden angewendet und Optimierungspotenziale aufgezeigt.
• Benötigt bei: ESG-Compliance, Nachhaltigkeitszertifizierungen, Green Financing, CSR-Berichterstattung, EU-Taxonomie
• Ersteller: DGNB-Auditoren, LEED-Professionals, spezialisierte Nachhaltigkeitsberater
• Kosten: 5.000-30.000 Euro je nach Gebäudegröße und Zertifizierungssystem
• Standards: DGNB, LEED, BREEAM, EU-Taxonomie-Verordnung, CRREM

Nutzungsentschädigungsgutachten

• Zweck: Das Nutzungsentschädigungsgutachten berechnet angemessene Entschädigungen für die unbefugte oder überlassene Nutzung von Immobilien. Es ermittelt marktübliche Nutzungsentgelte und berücksichtigt Nutzungsart, -dauer und -intensität. Schadensersatzansprüche und Bereicherungsausgleich werden quantifiziert.
• Benötigt bei: Unrechtmäßiger Besetzung, familienrechtlichen Nutzungsregelungen, Nachlassauseinandersetzungen, Räumungsklagen
• Ersteller: Zertifizierte Gutachter mit Mietmarktexpertise, öffentlich bestellte Sachverständige
• Kosten: 1.000-3.000 Euro je nach Komplexität des Falls
• Rechtsgrundlage: BGB §§ 987 ff. (Eigentümer-Besitzer-Verhältnis), §812 ff. (Bereicherungsrecht)

P

Pachtwertgutachten

• Zweck: Das Pachtwertgutachten ermittelt angemessene Pachtzinsen für landwirtschaftliche Flächen, Gewerbeobjekte oder Gastronomieimmobilien. Es analysiert Ertragspotenziale, regionale Pachtpreisspiegel und berücksichtigt besondere Vereinbarungen wie Inventarübernahmen. Die nachhaltig erzielbare Pacht wird unter Berücksichtigung der Bewirtschaftungsfähigkeit ermittelt.
• Benötigt bei: Pachtvertragsverhandlungen, landwirtschaftlichen Verpachtungen, Gastronomie- und Hotelpachten, Rechtsstreitigkeiten
• Ersteller: Landwirtschaftsexperten für Agrarpachten, Gewerbeimmobilienspezialisten, Hotelgutachter
• Kosten: 1.500-5.000 Euro für landwirtschaftliche Flächen, 3.000-10.000 Euro für Gewerbeobjekte
• Rechtsgrundlage: BGB §§ 581 ff., Landpachtgesetz (LPachtG), Pachtzinsanpassung nach §593 BGB

R

Restnutzungsdauer Gutachten

• Zweck: Das Restnutzungsdauer-Gutachten ermittelt die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden für steuerliche Zwecke. Es untersucht Bausubstanz, Modernisierungsstand und technische Ausstattung zur Bestimmung einer vom Regelfall abweichenden AfA. Bei Gebäuden über 25-30 Jahren kann eine verkürzte Restnutzungsdauer zu erheblichen Steuervorteilen führen.
• Benötigt bei: Steueroptimierung nach §7 Abs. 4 EStG, Erwerb älterer Bestandsimmobilien, Einsprüchen gegen Steuerbescheide
• Ersteller: DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte oder öffentlich bestellte Sachverständige mit Steuerkompetenz
• Kosten: 1.500-4.000 Euro, amortisiert sich meist innerhalb weniger Jahre durch Steuerersparnis
• Rechtsgrundlage: §7 Abs. 4 und 5 EStG, BMF-Schreiben vom 22.02.2023, BFH-Rechtsprechung

S

Sachwertgutachten

• Zweck: Das Sachwertgutachten ermittelt den Immobilienwert durch Addition von Bodenwert und Gebäudesachwert. Es bewertet die Herstellungskosten des Gebäudes unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung. Das Verfahren eignet sich besonders für selbstgenutzte Immobilien und Spezialimmobilien ohne Vergleichsobjekte.
• Benötigt bei: Eigenheimen, Spezialimmobilien, Liebhaberobjekten, Industrieimmobilien, fehlenden Vergleichswerten
• Ersteller: Zertifizierte Gutachter mit fundierten Baukostenkenntnissen, Bausachverständige
• Kosten: 1.500-5.000 Euro für Wohnimmobilien, 3.000-15.000 Euro für Spezialimmobilien
• Rechtsgrundlage: §§21-25 ImmoWertV, Sachwertrichtlinie, NHK 2023

Schadstoffgutachten

• Zweck: Das Schadstoffgutachten identifiziert und bewertet gesundheitsgefährdende Substanzen in Gebäuden. Es umfasst die Untersuchung auf Asbest, PCB, PAK, Formaldehyd, künstliche Mineralfasern und weitere Schadstoffe. Probenahmen, Laboranalysen und Risikobeurteilungen führen zu konkreten Sanierungsempfehlungen mit Kostenschätzungen.
• Benötigt bei: Sanierungen, Abrissarbeiten, Immobilientransaktionen, Gesundheitsbeschwerden, Due-Diligence-Prüfungen
• Ersteller: Zertifizierte Schadstoffgutachter, DGUV 101-004 qualifizierte Experten, akkreditierte Umweltlabore
• Kosten: 1.500-5.000 Euro für Standarduntersuchungen, 5.000-20.000 Euro für Komplettsanierungen
• Standards: TRGS 402, 519, 521, 524; VDI 4300, 3492, 6202; DGUV-Vorschriften

Schallschutzgutachten

• Zweck: Das Schallschutzgutachten bewertet die schalltechnischen Eigenschaften von Gebäuden und plant Schallschutzmaßnahmen. Es misst Luftschall- und Trittschalldämmung zwischen Räumen, bewertet Außenlärmpegel und dimensioniert erforderliche Schallschutzmaßnahmen. Die Einhaltung baurechtlicher Anforderungen wird nachgewiesen.
• Benötigt bei: Lärmreklamationen, Baugenehmigungen in Lärmschutzbereichen, Wohnungstrennwänden, Hotelbauten
• Ersteller: Akustikingenieure, öffentlich bestellte Sachverständige für Schallschutz, Bauphysiker
• Kosten: 1.500-5.000 Euro für Wohngebäude, 3.000-15.000 Euro für komplexe Messungen
• Standards: DIN 4109-1 (Schallschutz im Hochbau), TA Lärm, 16. BImSchV, VDI 4100

Scheidungsgutachten

• Zweck: Das Scheidungsgutachten ermittelt neutral den Verkehrswert gemeinsamer Immobilien für die vermögensrechtliche Auseinandersetzung. Es berücksichtigt Stichtagsbewertungen, mögliche Verwertungsszenarien und Nutzungsentschädigungen. Das gerichtsfeste Gutachten schafft eine faire Grundlage für Zugewinnausgleich und Vermögensaufteilung.
• Benötigt bei: Scheidungsverfahren, Zugewinnausgleich, strittigen Vermögensaufteilungen, Unterhaltsfragen
• Ersteller: Neutrale öffentlich bestellte Sachverständige, vom Gericht bestellte Gutachter
• Kosten: 1.500-4.000 Euro bei privater Beauftragung, bei Gerichtsgutachten nach JVEG
• Rechtsgrundlage: BGB §§ 1363 ff. (Güterrecht), FamFG, ZPO, Zugewinnausgleichsrecht

Schenkungsgutachten

• Zweck: Das Schenkungsgutachten weist den Verkehrswert von Immobilien für schenkungsteuerliche Zwecke nach. Es ermöglicht den Nachweis niedrigerer Werte gegenüber dem pauschalen Finanzamtswert und kann zu erheblichen Steuerersparnissen führen. Die Bewertung erfolgt zum Schenkungsstichtag nach ImmoWertV.
• Benötigt bei: Immobilienschenkungen, vorweggenommener Erbfolge, Steueroptimierung, Familienimmobilien
• Ersteller: Öffentlich bestellte oder DIN 17024 zertifizierte Sachverständige mit Steuererfahrung
• Kosten: 1.500-5.000 Euro, amortisiert sich oft durch Steuerersparnis
• Rechtsgrundlage: ErbStG, BewG §198, ImmoWertV, AO §155

Schimmelgutachten

• Zweck: Das Schimmelgutachten identifiziert Schimmelbefall, analysiert Ursachen und bewertet Gesundheitsrisiken. Es umfasst Raumluftmessungen, Materialproben, Feuchtigkeitsmessungen und mikrobiologische Laboranalysen. Sanierungskonzepte mit Ursachenbeseitigung und fachgerechter Schimmelentfernung werden entwickelt.
• Benötigt bei: Sichtbarem Schimmelbefall, muffigem Geruch, Gesundheitsbeschwerden, Mietstreitigkeiten, Kaufuntersuchungen
• Ersteller: Baubiologen, zertifizierte Schimmelgutachter, Mikrobiologen, Umweltmediziner
• Kosten: 500-2.000 Euro für Standarduntersuchungen, 2.000-8.000 Euro mit umfassender Sanierungsplanung
• Standards: VDI 4300 Blatt 10, DIN EN ISO 16000-32, Schimmelpilzleitfaden des Umweltbundesamtes

Standsicherheitsgutachten

• Zweck: Das Standsicherheitsgutachten überprüft die statische Stabilität und Tragfähigkeit von Gebäuden. Es bewertet Tragwerke, identifiziert Schäden an tragenden Bauteilen und beurteilt Einsturzgefahren. Sofortmaßnahmen und dauerhafte Sanierungskonzepte zur Wiederherstellung der Standsicherheit werden entwickelt.
• Benötigt bei: Alten Gebäuden, sichtbaren Rissen, nach Naturkatastrophen, behördlichen Auflagen, Umbauten
• Ersteller: Prüfingenieure für Baustatik, öffentlich bestellte Tragwerksexperten, Statiker
• Kosten: 2.000-10.000 Euro je nach Gebäudegröße und Schadensumfang
• Standards: Landesbauordnungen, DIN EN 1990 ff. (Eurocodes), Technische Baubestimmungen

Statikgutachten

• Zweck: Das Statikgutachten bewertet die Tragfähigkeit bestehender Bauwerke und plant statische Ertüchtigungen. Es prüft Lastreserven für geplante Umbauten, berechnet erforderliche Verstärkungen und weist die Standsicherheit nach. Bestandsstatiken werden rekonstruiert und aktualisiert.
• Benötigt bei: Umbauten, Aufstockungen, Nutzungsänderungen, fehlenden Bestandsunterlagen, Schadensfällen
• Ersteller: Tragwerksplaner, Prüfingenieure für Baustatik, Statikbüros
• Kosten: 3.000-15.000 Euro für Wohngebäude, 10.000-50.000 Euro für komplexe Tragwerke
• Standards: DIN EN 1990-1999 (Eurocodes), Landesbauordnungen, Technische Regeln

T

Technical Due Diligence

• Zweck: Die Technical Due Diligence ist eine umfassende technische Prüfung bei Immobilientransaktionen. Sie untersucht Bausubstanz, Haustechnik, Instandhaltungszustand, Umweltrisiken und rechtliche Compliance. Technische Risiken werden identifiziert, CAPEX-Bedarfe ermittelt und Handlungsempfehlungen für Käufer entwickelt.
• Benötigt bei: Großankäufen, institutionellen Investments, Portfolio-Transaktionen, Sale-and-Lease-Back
• Ersteller: Spezialisierte TDD-Teams, technische Berater, große Beratungsgesellschaften
• Kosten: 0,1-0,3% des Transaktionsvolumens, mindestens 15.000 Euro
• Umfang: Bausubstanz, Technik, Umwelt, Compliance, CAPEX-Planung, Risikoanalyse

Teilungsgutachten

• Zweck: Das Teilungsgutachten bewertet die technische und wirtschaftliche Teilbarkeit von Grundstücken und Gebäuden. Es entwickelt Teilungskonzepte, ermittelt Wertanteile und berücksichtigt erforderliche Erschließungen. Dienstbarkeiten und gemeinschaftliche Anlagen werden rechtssicher geregelt.
• Benötigt bei: Auflösung von Eigentümergemeinschaften, Erbteilungen, Grundstücksteilungen, WEG-Begründungen
• Ersteller: Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure, Immobiliensachverständige, Notare
• Kosten: 2.000-8.000 Euro je nach Komplexität der Teilung
• Rechtsgrundlage: BGB §§ 741 ff. (Gemeinschaft), WEG, BauGB

Thermografie-Gutachten

• Zweck: Das Thermografie-Gutachten visualisiert Wärmeverluste und Baumängel mittels Infrarotkamera. Es identifiziert Wärmebrücken, undichte Stellen, Feuchteschäden und mangelhafte Dämmungen. Die Aufnahmen erfolgen unter genormten Bedingungen und werden fachgerecht interpretiert. Sanierungsprioritäten werden abgeleitet.
• Benötigt bei: Energieberatungen, Sanierungsplanungen, Qualitätssicherung, Baumängelsuche, Leckageortung
• Ersteller: VdS-anerkannte Thermografie-Spezialisten, zertifizierte Energieberater, Bauphysiker
• Kosten: 300-800 Euro für Einfamilienhaus-Außenthermografie, 500-1.500 Euro für Innenthermografie
• Standards: DIN EN 13187, VdS 2858, DIN 54191

U

Umnutzungsgutachten

• Zweck: Das Umnutzungsgutachten prüft die technische, rechtliche und wirtschaftliche Machbarkeit von Nutzungsänderungen. Es analysiert baurechtliche Zulässigkeit, erforderliche Umbaumaßnahmen, Brandschutzanpassungen und Wirtschaftlichkeit. Verschiedene Nutzungsszenarien werden entwickelt und bewertet.
• Benötigt bei: Konversionen (z.B. Büro zu Wohnen), Leerstandsaktivierung, Revitalisierungen, Baugenehmigungen
• Ersteller: Architekten mit Umnutzungserfahrung, Stadtplaner, Baurechtsexperten, Projektentwickler
• Kosten: 5.000-25.000 Euro je nach Objektgröße und Komplexität
• Standards: Jeweilige Landesbauordnungen, Bebauungspläne, Sonderbauverordnungen

V

Verbrauchsausweis (Energieausweis)

• Zweck: Der Verbrauchsausweis dokumentiert den tatsächlichen Energieverbrauch eines Gebäudes der letzten drei Jahre. Er basiert auf Heizkostenabrechnungen und ist einfacher zu erstellen als der Bedarfsausweis. Die Energieeffizienzklasse wird ermittelt und Modernisierungsempfehlungen gegeben. Er eignet sich für größere Wohngebäude mit stabiler Nutzung.
• Benötigt bei: Verkauf/Vermietung von Bestandsgebäuden, Alternative zum Bedarfsausweis bei Gebäuden ab 5 Wohneinheiten
• Ersteller: Zugelassene Aussteller gemäß §88 GEG, oft auch Energieversorger oder Schornsteinfeger
• Kosten: 50-250 Euro, deutlich günstiger als Bedarfsausweis
• Gültigkeit: 10 Jahre

Vergleichswertgutachten

• Zweck: Das Vergleichswertgutachten ermittelt den Immobilienwert durch direkten Vergleich mit tatsächlich realisierten Kaufpreisen ähnlicher Objekte. Es analysiert Kaufpreissammlungen, bereinigt Preise um Besonderheiten und leitet marktgerechte Werte ab. Das Verfahren ist besonders genau bei ausreichenden Vergleichsdaten.
• Benötigt bei: Standardimmobilien wie Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, unbebauten Grundstücken
• Ersteller: Zertifizierte Gutachter mit Zugang zu Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse
• Kosten: 1.000-3.000 Euro für Standardobjekte
• Rechtsgrundlage: §§15-16 ImmoWertV, Vergleichswertrichtlinie

Verkehrssicherheitsprüfungen

• Zweck: Die Verkehrssicherheitsprüfung kontrolliert systematisch die Sicherheit von Gebäuden und Außenanlagen. Sie identifiziert Gefahrenquellen wie lose Bauteile, rutschige Böden oder morsche Bäume. Die Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers wird dokumentiert und Mängel mit Handlungsempfehlungen aufgezeigt.
• Benötigt bei: Öffentlichen Gebäuden, Vermieterobjekten, nach Schadensereignissen, regelmäßigen Kontrollen
• Ersteller: Sicherheitsingenieure, Sachverständige für Verkehrssicherheit, Baucontroller
• Kosten: 500-2.000 Euro für Routineprüfungen, 2.000-8.000 Euro für Erstprüfungen
• Standards: Verkehrssicherungspflicht nach BGB §823, DIN 1176 (Spielplätze), VDI 6200

Verkehrswertgutachten

• Zweck: Das Verkehrswertgutachten ermittelt den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften zu erzielen wäre. Es ist das umfassendste und rechtssicherste Wertgutachten, das alle drei Wertermittlungsverfahren prüft und zum Marktwert führt.
• Benötigt bei: Gerichtsverfahren, Zwangsversteigerungen, Erbschaften, Scheidungen, Betreuungssachen, Enteignungen
• Ersteller: Ausschließlich öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige oder DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Experten
• Kosten: 0,5-1,5% des ermittelten Wertes, mindestens 1.500 Euro, bei Gerichtsgutachten nach JVEG
• Rechtsgrundlage: §194 BauGB i.V.m. ImmoWertV, Wertermittlungsrichtlinien

Versicherungswertgutachten

• Zweck: Das Versicherungswertgutachten ermittelt den Wiederherstellungswert für die Gebäudeversicherung. Es berechnet die Kosten für den Neubau in gleicher Art und Güte zum aktuellen Preisniveau. Der Wert 1914 wird ermittelt und Unterversicherung vermieden. Das Gutachten dient als Grundlage für angemessene Versicherungssummen.
• Benötigt bei: Neuabschluss von Gebäudeversicherungen, Anpassung bestehender Policen, Schadensregulierung
• Ersteller: Versicherungsgutachter, Bausachverständige, technische Risikoprüfer der Versicherer
• Kosten: 500-2.000 Euro, oft von Versicherungen bezuschusst
• Fokus: Neubaukosten statt Marktwert, Berücksichtigung regionaler Baupreise

W

Waldgutachten

• Zweck: Das Waldgutachten bewertet Forstflächen nach forstwirtschaftlichen und ökologischen Kriterien. Es erfasst Baumbestand, Altersklassen, Holzvorrat und Zuwachs. Die nachhaltige Bewirtschaftung, Holzrechte und Naturschutzauflagen werden analysiert. Der Waldwert setzt sich aus Bodenwert und Bestandswert zusammen.
• Benötigt bei: Waldverkäufen, Erbschaften, Waldumwandlungen, Investitionsanalysen, Schadensersatz nach Kalamitäten
• Ersteller: Öffentlich bestellte Forstsachverständige, Forstassessoren, spezialisierte Waldgutachter
• Kosten: 50-200 Euro pro Hektar für Standardbewertungen, 200-500 Euro/ha für Detailgutachten
• Standards: Waldwertermittlungsrichtlinien (WaldR 2000), Bundeswaldgesetz, Landeswaldgesetze

Wärmebrückengutachten

• Zweck: Das Wärmebrückengutachten berechnet und bewertet wärmetechnische Schwachstellen in der Gebäudehülle. Es ermittelt zusätzliche Wärmeverluste durch geometrische und konstruktive Wärmebrücken mittels Finite-Elemente-Berechnungen. Die Tauwasserfreiheit wird nachgewiesen und Optimierungen geplant.
• Benötigt bei: GEG-Compliance, Passivhauszertifizierung, KfW-Effizienzhausstandards, Niedrigenergiehäusern
• Ersteller: Bauphysiker, spezialisierte Energieberater mit Wärmebrückensoftware
• Kosten: 1.500-4.000 Euro für Wohngebäude, abhängig von Detaillierungsgrad
• Standards: DIN 4108-2, DIN EN ISO 10211, Beiblatt 2 zu DIN 4108

Wegerecht-Gutachten

• Zweck: Das Wegerecht-Gutachten bewertet bestehende oder zu begründende Wegerechte und deren wirtschaftliche Auswirkungen. Es prüft Notwendigkeit, Umfang und Ausgestaltung von Wegerechten, ermittelt Wertminderungen belasteter Grundstücke und berechnet angemessene Entschädigungen oder Nutzungsentgelte.
• Benötigt bei: Hinterliegergrundstücken, Grundstücksteilungen, Nachbarschaftsstreitigkeiten, Wegerechtsablösungen
• Ersteller: Immobiliensachverständige mit Expertise im Nachbarrecht, öffentlich bestellte Gutachter
• Kosten: 1.500-5.000 Euro je nach Komplexität und Streitwert
• Rechtsgrundlage: BGB § 917 (Notwegrecht), §§ 1018 ff. (Grunddienstbarkeiten)

Wertgutachten (Oberbegriff)

• Zweck: Wertgutachten ist der Oberbegriff für alle Arten der Immobilienbewertung. Je nach Zweck und Auftraggeber werden unterschiedliche Wertbegriffe ermittelt: Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert, Versicherungswert oder steuerliche Werte. Die Gutachten folgen normierten Verfahren und dienen der objektiven Wertfindung.
• Umfasst: Verkehrswert-, Marktwert-, Beleihungswert-, Versicherungswert-, Ertragswertgutachten etc.
• Ersteller: Je nach Zweck verschiedene qualifizierte Gutachter mit entsprechenden Zertifizierungen
• Kosten: 500-15.000 Euro je nach Art, Umfang und Objektgröße
• Standards: ImmoWertV, BelWertV, IDW S 10, RICS Red Book, TEGoVA Blue Book

Wirtschaftlichkeitsgutachten

• Zweck: Das Wirtschaftlichkeitsgutachten analysiert die ökonomische Tragfähigkeit von Immobilienprojekten und -investitionen. Es erstellt Cashflow-Prognosen, berechnet Renditekennzahlen und führt Sensitivitätsanalysen durch. Verschiedene Szenarien werden modelliert und Investitionsrisiken bewertet.
• Benötigt bei: Projektentwicklungen, Buy-and-Hold-Strategien, PPP-Projekten, Bankfinanzierungen, Förderanträgen
• Ersteller: Immobilienökonomen, spezialisierte Finanzanalysten, Investment-Berater
• Kosten: 5.000-30.000 Euro für Einzelprojekte, 20.000-100.000 Euro für Großprojekte
• Umfang: Kosten-Nutzen-Analyse, DCF-Bewertung, Monte-Carlo-Simulation, Risikoanalyse

Z

Zugewinnausgleichsgutachten

• Zweck: Das Zugewinnausgleichsgutachten ermittelt Immobilienwerte zu verschiedenen Stichtagen für die Berechnung des ehelichen Zugewinns. Es bewertet Anfangs- und Endvermögen unter Berücksichtigung von Wertsteigerungen und Eigenleistungen. Die indexierte Wertentwicklung wird transparent dargestellt.
• Benötigt bei: Scheidungsverfahren mit Zugewinnausgleich, strittiger Vermögensaufteilung, Ehegattenvereinbarungen
• Ersteller: Neutrale öffentlich bestellte Sachverständige, vom Familiengericht bestellte Gutachter
• Kosten: 2.000-5.000 Euro bei mehreren Stichtagsbewertungen
• Rechtsgrundlage: BGB §§1373-1390 (Zugewinnausgleich), FamFG

Zwangsversteigerungsgutachten

• Zweck: Das Zwangsversteigerungsgutachten ermittelt den Verkehrswert für das gerichtliche Zwangsversteigerungsverfahren. Es muss besonders ausführlich und nachvollziehbar sein, da es Grundlage für das Mindestgebot ist. Besichtigungshindernisse werden dokumentiert und Verwertungsrisiken dargestellt.
• Benötigt bei: Gerichtlichen Zwangsversteigerungsverfahren, Insolvenzverfahren
• Ersteller: Vom Vollstreckungsgericht bestellte öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige
• Kosten: Nach JVEG, typischerweise 0,5-1% des Verkehrswertes
• Rechtsgrundlage: ZVG §§ 74a ff., ZPO, JVEG
• Besonderheit: Öffentliche Auslegung, besondere Sorgfaltspflicht

Zusammenfassung

Diese umfassende Liste enthält alle relevanten Immobiliengutachten, die in Deutschland erstellt werden können. Die Gutachten decken verschiedene Bereiche ab:

1. Wertermittlung: Verkehrswert-, Beleihungswert-, Versicherungswertgutachten
2. Technische Bewertungen: Bausubstanz-, Schimmel-, Asbestgutachten
3. Energetische Bewertungen: Energieausweise, Thermografie, Heizlastberechnungen
4. Rechtliche Gutachten: Scheidungs-, Erbschafts-, Enteignungsgutachten
5. Spezielle Bewertungen: Denkmalschutz-, Kampfmittel-, Lärmgutachten

Die Erstellung dieser Gutachten erfolgt durch qualifizierte Fachleute mit entsprechenden Zertifizierungen, wobei die höchste Qualifikationsstufe die öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen darstellen. Die rechtlichen Grundlagen finden sich hauptsächlich im BauGB, der ImmoWertV, dem BGB sowie verschiedenen spezialgesetzlichen Regelungen.

renditer.de CEO

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